И ещё одна радостная новость, но уже для инвесторов объекта "Лента в Новосибирске" (АО5):

Договор аренды с Лентой продлен до 2035 года!

В 1кв 2025 года Лента планирует сделать реконструкцию магазина и обновить его до современного формата, что должно привести к увеличению товарооборота магазина.

После реконструкции, помимо фиксированной арендной платы с безусловной индексацией, как это было раньше, вводится арендная плата от оборота 5.5% (арендатор платит наибольшую из сумм). С высокой вероятностью плата с товарооборота превысит фиксированную аренду уже в ближайшее время!

А с 1 мая 2027 года (дата окончания текущего договора), фиксированная арендная плата увеличивается с ₽1.4 млн до ₽1.55 млн! Плата от товарооборота 5.5% остается, а вот безусловная индексация уже исключается.

Примечание: прямо сейчас фиксированная аренда составляет ₽1.2 млн и за счет индексации увеличивается до ₽1.4 млн к 2027г.

Небольшая ложка дегтя - арендатору предоставляются арендные каникулы в размере 60 дней на период реконструкции магазина (стандартная практика). А также, мы должны заплатить комиссию брокеру, который нашел нам альтернативных арендаторов на данный объект, чтобы иметь более сильную переговорную позицию и добиться наилучших условий с Лентой. В связи с чем мы суммарно недополучим арендную плату за 3 месяца, а значит не будем выплачивать дивиденды за 1кв 2025 года. Однако улучшение прочих условий многократно перекрывает этот недостаток.

Это прекрасный пример того, как недвижимость способна "впитывать" инфляцию, увеличивать арендный поток и расти в цене даже если изначально в договоре аренды прописана лимитированная индексация, например не более 5% в год (как это было у Ленты) или вообще её отсутствие. Просто в данном случае для пересмотра условий аренды и "реализации накопленного потенциала" необходимо дождаться окончания текущего договора аренды.

Аналогично мы планируем поступить и с Перекрестком в Совхозе им. Ленина, где текущие условия аренды заметно ниже рынка и могут быть улучшены ближе к его окончанию в 2032 году.

Но далеко не любая недвижимость позволяет рассчитывать на рост дохода и увеличение стоимости. Главное, чтобы сам объект недвижимости был востребован у арендаторов, имел хорошую локацию, не завышенную арендную плату и был приобретен по адекватной цене. Именно такие объекты мы в SimpleEstate и стараемся приобретать!