Как купить готовый арендный бизнес и не потерять деньги

Недвижимость - это крупное вложение и лучше потратить время и деньги, чем потом кусать локти

Добрый день, дорогие читатели. Наверняка многие из вас задумываются, когда заходят на сайт SimpleEstate или приходят к нам офис, как мы отбираем объекты и почему нам стоит доверять?
Так как в нынешних условиях в нашей стране, как никогда, важно доверять компании, которая предлагает вам инвестиционные решения, в особенности после рекордного падения фондового рынка, мы вместе с коллегами из компании Freeviser расскажем вам о том, как именно проводится комплексный анализ и отбор каждого объекта в нашей компании. И как понять, что вложенные деньги в объект недвижимости не только принесут вам доход, но и, самое важное, не принесут вам убытков вплоть до полной потери собственности.

Экономика на первом месте? Коммерческий анализ объекта

Наверное, самое важное, что стоит понять - это то, что экономика НЕ на первом месте, парадоксально, не правда ли? Тем не менее, это так. Экономика на первом месте, в то время, когда вам нужно оценить огромное количество вариантов на рынке недвижимости и эффективно, переходя от общего к частному, отобрать объект, который будет обладать доходностью, которая соответствует вашим ожиданиям. К примеру, SimpleEstate изучает более 100 объектов, чтобы выбрать только 1, который переходит на следующие стадии проверки. Тем не менее, самое важное в консервативных инвестициях, к коим относится готовый арендный бизнес, не потерять вложенные денежные средства, а значит выбрать объект с наименьшим количеством рисков.

“Грязная” окупаемость объекта. Быть или не быть.

Самый важный вопрос, на который стоит ответить еще до того, как был предпринят какой-то анализ - это оценка окупаемости или доходности объекта. Посчитать окупаемость очень просто - нужно разделить стоимость объекта на годовую аренду объекта. Чтобы рассчитать арендную доходность, нужно наоборот разделить годовой арендный поток на стоимость объекта. Если, к примеру, помещение приносит 700 тыс. руб./мес., а объект стоит 100 млн руб., тогда ваша “грязная” окупаемость составляет 12 лет или 8,4 млн руб. / 100 млн руб. = 8,4% годовых.

Очень важно понимать, что это дает лишь индикативное представление относительно реальной доходности объекта. Чем глубже вы будете анализировать риски и сам объект тем, вероятнее всего, доходность будет ниже - грустная, но честная закономерность.

Расходы и реальная доходность объекта – Ставка капитализации

Но не торопитесь с выводами, чтобы получить “чистую доходность” нужно ещё учесть все необходимые расходы, связанные с объектом. Самые большие из них:

Налог на имущество
Налог на землю или аренда земли (не актуально для 1-х этажей жилых домов, так как там земля обычно общедомовая)
Эксплуатация объекта (уборка внешней территории, мелкий ремонт, обслуживание инженерных сетей и т.д.), которая может осуществляться либо силами управляющей компании, либо самостоятельно собственником объекта

Важно отметить, что разные объекты могут иметь совершенно разный размер расходов, поэтому ориентироваться на “грязную” окупаемость не правильно. Так для небольшого стрит ритейла в новостройке расходы могут составлять ~10% от аренды, а для торгового центра доходить до 20-30% от суммарной арендной платы, то есть съедать от 1% до 2-3% вашей годовой доходности.

Всегда запрашивайте их у продавца и считайте окупаемость объекта правильно! На рынке распространено считать окупаемость исключительно через арендную выручку. Мы же считаем ставку капитализации или Cap Rate через NOI.

NOI (Net Operating Income) или ЧОД (Чистый Операционный Доход) – это прибыль арендного бизнеса до вычета амортизации, процентных расходов, налога на прибыль и других неоперационных расходов.

Показывает именно операционный доход без учета влияния структуры капитала и прочих не операционных расходов. Используется в недвижимости по аналогии с EBITDA для бизнеса.

Capitalization Rate (или сокращенно Cap Rate) - ставка капитализации. Cap rate показывает отношение чистого операционного дохода (арендный доход за вычетом всех операционных расходов) к стоимости недвижимости. Если за год за вычетом всех операционных расходов инвестор заработал с объекта стоимостью 100 млн руб. - 10 млн руб., тогда Cap Rate = 10 / 100 = 10%.

Cap Rate используется для оценки стоимости стабильных активов с предсказуемым денежным потоком. Именно поэтому данный показатель широко применяется в сфере недвижимости.
Давайте рассмотрим конкретный пример. Супермаркет стоит 300 млн руб. Так если арендная плата за год составила 30 млн руб., то окупаемость объекта будет 10 лет - вполне выгодно с учетом современных реалий на рынке.

Однако представим, что придется платить налог на имущество от балансовой стоимости 300 * 2,2% = 6,6 млн руб. Также мы платим ещё и налог на землю - 0.5 млн руб., а эксплуатационные расходы добавляют еще 0,6 млн руб., тогда NOI составит
30 - 6,6 - 0.5 - 0,6 = 22,3 млн руб. Cap Rate нашего объекта составляет 22,3/300 = 7,4%, если пересчитать это в окупаемость, то выходит 13,5 лет. Внезапно объект уже не выглядит так интересно.

SimpleEstate крайне рекомендует всегда вычислять Cap Rate при подсчете доходности - это важнейшее правило при правильной оценке доходности объекта недвижимости.

Арендатор - источник надежности и высокой доходности. Как его выбрать?

Выбор арендатора - одна из самых важных задач любого покупателя арендного бизнеса. От этого напрямую зависит успешность ваших инвестиций. Выбор арендатора чем-то похож на работу банка по проверке заемщика перед выдачей кредита.

Арендодателю важно, чтобы арендатор регулярно и без задержек платил арендную плату в течении долгого периода времени, а затем вернул вам объект недвижимости в целости и сохранности. А в случае возникновения спорных ситуаций, арендатор бы не пропал и не обанкротился, а собственник всегда мог обратиться в суд. Арендодателю совершенно не важны перспективы роста арендатора (особенно если в договоре нет привязки аренды к выручке арендатора), ему важно чтобы он просто был надежным, также как и банку.

Поэтому нам важно в арендаторе:
1. Надежность - возможность регулярно и своевременно платить аренду
2. Стабильность - низкая зависимость от кризисов, рыночных колебаний и долгосрочная актуальность товаров / услуг арендатора
3. Ответственность - бережное отношение к предмету аренды, а также возможность обратиться в суд в случае конфликтов и взыскать ущерб

Исходя из обозначенных критериев, несколько важных выводов:
1. Самый лучший арендатор - это крупный известный сетевой магазин. В таких магазинах всегда налажены основные бизнес процессы и такие арендаторы никогда не будут занимать площадь без предварительного анализа локации.
2. Самый надежный арендатор - это супермаркет. В независимости от ситуации на рынке и в экономике, людям всегда нужно будет где-то покупать продукты, последний кризис обрушил многие варианты стрит ритейла, потому что даже некоторые услуги первой необходимости были временно ограничены государством - как результат лавинные закрытия и банкротства арендаторов, вдобавок убытки для арендодателей или банальное отсутствие стабильной арендной выручки на 3-4 месяца, а для некоторых и больше.
3. Всегда проводите “собеседование” своего арендатора. Если с сетевыми арендаторами всё понятно, то арендаторов, которые хотят приобрести франшизу, запустить школу английского или очередной пивной погребок - нужно очень хорошо собеседовать. Арендатор обязан понимает свой бизнес, у него должен быть четко сформулированный бизнес план, финансирование и т.д. Не стоит смотреть только на величину арендной ставки и заселять ваши помещениями салонами красоты и новоиспеченными предпринимателями - эти арендаторы могут съехать через неделю, а пункт выдачи Wildberries в 2022 г. - очень актуальная идея с хорошим брендом за спиной.

Теперь попробуем разделить объекты на категории по площадям, а затем расскажем о том каких арендаторов и для какого формата лучше всего выбирать.

Объекты до 100 кв. м.
В данную категорию попадает малый стрит ритейл. Хорошими арендаторами для таких помещений являются:

Аптеки (желательно крупные сетевые)
Алкомаркеты (Красное&Белое, Винлаб, Ароматный мир)
Пункты выдачи заказов (Wildberries, Ozon)
Сетевые пекарни
Любые другие сетевые арендаторы (например Четыре лапы)
Франшизы с хорошим именем
Заведения медицинских услуг, пользующихся большим спросом (Инвитро, Гемотест)

Примеры плохих арендаторов:

Различные маленькие кафе и рестораны без имени, бренда и опыта
Салоны красоты без имени, бренда и опыта
Языковая или детская школа
Стоматологии (если вдруг уйдет хороший специалист, выручка арендатора может сократиться вдвое в течение месяца)
Любые другие новоиспеченные предприниматели, решившие открыть свой первый бизнес без франшизы и необходимого финансирования

Важно помнить, что всё зависит от конкретной локации и объекта, статуса помещения и других параметров. Может быть ситуация, в которой пивной или табачный магазин будут пользоваться огромным спросов и регулярно платить аренду, а супермаркет постоянно просить арендные каникулы и скидки. На каждое правило есть исключение.

Объекты от 100 до 500 кв. м.
Переходный формат, в котором можно как сделать нарезку из нескольких арендаторов, которые смогут друг под друга увеличивать трафик, так и посадить одного хорошего сетевого арендатора. По верхней границе уже может быть рассмотрен супермаркет - наверное, наилучший вариант арендатора в принципе.

Хороший арендатор:

Магазин-дискаунтер – формат наподобие FixPrice или Монетка
Супермаркет малого формата (начиная от 300 кв. м.)
Франшиза (пиццерия, ресторан японской кухни)
Сетевые арендаторы (Якитория, Четыре Лапы, Тануки и т. д.)
Нарезка из нескольких арендаторов (защищает вас от потери всей арендной выручки в моменте)

Объекты от 500 до 1500 кв. м.
Формат большого стрит ритейла. Под такие площади можно уже смело рассматривать сетевой супермаркет, причем наилучшим вариантом будет супермаркет с хорошей прикассовой зоной – такой формат позволит вам обеспечить стабильную выручку для мелких арендаторов (за счет трафика супермаркета), а взамен получить более высокую ставку на часть площадей - общая доходность будет выше чем при покупке супермаркета без прикассы.

Хорошая схема арендаторов:

Сетевой супермаркет (Пятерочка, Перекресток, Магнит, Дикси, Верный и т.д.)
Супермаркет вместе с прикассовой зоной из мелких арендаторов (выбирать стоит из представленных выше в статье вариантов)
Районный ТЦ с якорным арендатором (это может быть супермаркет, а может быть магазин-дискаунтер) и несколько менее крупных арендаторов (например, Магнит + Магнит Косметик + Ozon + Додо Пицца)
Несколько сетевых арендатор и несколько мелких (Мясновъ и Отдохни + Аптека + Четыре лапы + магазин цветов)

Важно всегда иметь якорного арендатора, который будет занимать существенную площадь и генерировать трафик. Лучше всего с этой функцией справляется супермаркет.

Важные особенности договора аренды

Срок договора
Инвестор хочет получать доход от ГАБ долго, поэтому на рынке особенно ценятся долгосрочные договора аренды. Однако в каждом договоре прописывается возможность одностороннего расторжения со стороны арендатора, обычно за 1-3 месяца. Но почему-то никто не смотрит на данный пункт. Даже если договор заключен на 10-15 лет, это совершенно не означает, что арендатор будет сидеть весь срок. В случае неуспешной торговли и работы в убыток, любой арендатор решит расторгнуть договор и съехать. Поэтому не стоит переоценивать срок договора, лучше обращать внимание на условия расторжения и арендную нагрузку, о которой поговорим чуть позже.

Фиксированная ставка и индексация
Один из главных козырей хорошего объекта - это односторонняя индексация.

Арендный бизнес привлекает инвесторов прежде всего фиксированным доходом от аренды. Но для торговых объектов, очень часто можно встретить оплату аренды от товарооборота. Чаще всего присутствует оба условия, то есть минимальный фиксированный платеж и дополнительная арендная плата при хорошей выручке арендатора. Хотя в некоторых случаях фиксированной аренды может и не быть. Мы не рекомендуем брать объекты без фиксированной арендной платы, в некоторых случаях в магазине может быть очень хороший товарооборот без “фикса”, но для таких объектов важно отдельно хорошо проверить насколько локация надежная? Какие факторы влияют на формирование товарооборота? Может ли измениться как-то инфраструктура или другие факты, в результате которых выручка снизится? Всё это становится очень важным, потому что вы можете почти полностью потерять арендный доход

Индексация бывает 2-х видов:

Безусловная (односторонняя / обязательная)
По соглашению сторон

1-ый вариант - отлично, очень хороший претендент на покупку, можно проверять дальше. Индексация сильно увеличивает вашу годовую доходность и защищает вас от инфляции даже без привязки к товарообороту магазина.

2-ой вариант - индексация только при условии, что арендатор сам на нее соглашается (а какой арендатор согласится увеличить себе аренду?). Иногда и такое условие позволяет ежегодно увеличивать арендную плату, но рассчитывать на него не стоит.

Привязка к товарообороту
Очень важный аспект договора, без него крайне проблематично проверить реальные показатели супермаркета. Нужно будет придумывать серые схемы и узнавать через контакты в отрасли. Кроме того, договор без привязки к ТО лишает вас возможного “апсайда” или реализации оптимистичного сценария владения объектом, при котором доходность сильно растет вместе с выручкой магазина (например, после окончания строительства станции метро). Тем не менее не стоит ставить на нем сразу крест, попробуйте как-нибудь узнать ТО арендатора.

Важно! Привязка к товарообороту - это всегда хорошо, при условии наличия фиксированной минимальной ставки. В долгосрочной перспективе, именно этот пункт позволит защитить инвестора от роста инфляции (растут цены => растет товарооборот арендатора => растет арендная плата => растет стоимость объекта) и заработать больше чем при фиксированной аренде.

Стоимость квадратного метра. Почему не стоит покупать здание в 4 раза дороже его стоимости строительства

Второе, что вы должны обязательно оценить сразу же после окупаемости - это стоимость квадратного метра недвижимости. Обычно принято смотреть её для жилой недвижимости, а при покупке коммерческой люди часто забывают ее проанализировать, так как покупателю важна доходность от аренды. Так почему же это так важно?

Прежде всего, важно понимать, что при одинаковом качестве объектов и одинаковой окупаемости, всегда лучше купить объект с ценой за кв. м. ниже, так как в таком объекте арендная ставка будет ниже, а значит арендатору намного комфортнее вести бизнес и в случае его ухода найти нового арендатора будет несложно.

Например, если сегодня помещение снимает Азбука Вкуса с арендной ставкой 3000 руб. / кв. м. / месяц, то в случае ухода арендатора, посадить вместо него Магнит по такой же ставке скорее всего уже не получится, а значит доходность инвестора резко снизится, а окупаемость соответственно увеличится.

Если же, наоборот, сейчас помещение арендует Магнит со ставкой 1500 руб. / кв. м. / месяц: во-первых, он вряд ли съедет (конечно же при условии хорошей локации, высокого трафика и хорошего состояния помещения), во-вторых, найти другого арендатора с аналогичной или даже более высокой ставкой будет не сложно.

Разумеется, такое сравнение релевантно только для сопоставимых объектов. Нет смысла покупать арендный бизнес в глухой сибирской деревне вместо Азбуки Вкуса напротив кремля из-за более низкой цены за кв. м.

Трафик – Манна небесная для стрит ритейла

В независимости от подкатегории помещения или арендатора для него всегда самым важным фактором будет трафик. Будь это алкомаркет “Красное&Белое”, супермаркет “Пятерочка” или пункт выдачи “OZON” – всегда важно понять сколько потенциальных клиентов будет у арендатора.

Чтобы не делать лишнюю работу по оценке трафика для любого объекта недвижимости, важно помнить: люди ленивые, а высокая конкуренция - очень тревожный сигнал. Что это значит, объясним чуть позже.

Небольшие помещения (до 200 кв. м.)
Для любых помещений важно понять, что такое зона охвата. Зона охвата - это область, в рамках которой мы с вами должны проанализировать поток людей, который может теоретически прийти в наш объект. Для небольших помещений зона охвата составляет где-то 200-250 метров. В особенности до 100 кв. м. (обычно располагаются алкомаркеты, небольшие франшизы, кофейни, продуктовые магазины). Иными словами, несколько рядом стоящих новостроек или небольшая плотная застройка старого формата. Посмотрев порядка 50-ти таких районов вы сможете приблизительно оценить разницу количества квартир в разных точках и сориентироваться относительно того, какие точки лучше даже не рассматривать (потому что квартир слишком мало).

Супермаркеты
Тут принцип такой же, единственное важное различие заключается в том, что стандартом для супермаркета по зоне охвата является 400-600 м. Да, действительно, в супермаркет люди могут пойти чуть дальше нежели в продуктовый магазин или за бутылкой вина. Здесь, также как и для маленьких помещений важно посчитать количество квартир вокруг, но в отличие от маленьких помещений, не стоит рассчитывать на то, что каждый человек, живущий в квартире, будет к вам ходить, ведь продукты обычно покупаются на всех людей в квартире. Для того, чтобы уже на этом этапе понять на сколько объект является интересным нужно также оценить порядка 50-100 разных районов, чтобы собрать какие-то данные и понимать среднерыночные показатели.

Пример аналитики трафика в исполнении SimpleEstate

В случае SimpleEstate мы собираем статистику по всем изучаемым объектам. Изучив уже порядка 1000 разных локаций, мы четко понимаем, какой объект стоит рассматривать дальше, а какой не подходит нашим инвесторам, т.к. сильно повышается риск съезда арендатора с последующим понижением или вообще отсутствием арендных платежей.

Отдельно стоит отметить следующие моменты

1. Как мы сказали ранее, люди очень ленивые. Наверное, вы удивились тому, что зона охвата для супермаркета или помещения такая маленькая, но как показывает практика в основном люди не готовы ходить за товарами первой необходимости или услугами, которые удовлетворяют первичные потребности больше чем за 500 м. Задайте этот вопрос себе, готовы ли вы идти за посылками Wildberries 15 минут пешком постоянно?

2. Конкуренция - важнейший фактор, который сильно влияет на объем трафика, которым будет располагать локация. И тут важно несколько моментов:

Всегда нужно рассматривать аналогичных конкурентов: для Пятерочки - это Магнит, для точки вывоза Ozon - это конкуренты с похожей франшизой или аналогичные точки вывоза.
Если конкуренция слишком высокая - к примеру, вы хотите купить супермаркет, а рядом еще 3 - наверняка всем 4-ем сложно торговать, по сути – это гонка на выживание. При беглом анализе (если по другим критериям объект плохой) можно сразу его пропустить, но если всё-таки решились его изучить - будьте внимательны, риск съезда такого арендатора очень высокий, заменить арендатора на другой супермаркет будет практически невозможно, так как все сети уже сидят в соседних домах.
Гораздо проще, когда есть фактические данные выручки при покупки готового арендного бизнеса, в таком случае не нужно пытаться угадать положение арендатора, а можно опираться на фактический товарооборот. Однако перед покупкой всё равно стоит проверить на адекватность фактические данные, а также проверить их достоверность выписками из банка или другими способами. Иногда могут встретиться недобросовестные продавцы, которые могут продать вам троянского коня.
Не забывайте смотреть глобально на район, сначала стоит посмотреть крупных игроков в радиусе 2 км – ТЦ, большие рынки или гипермаркеты, наличие такого игрока может сильно испортить трафик для супермаркета. Затем стоит переходить уже к инфраструктуре - где и как расположены точки скопления людей (станции метро, автобусные остановки и т.д.) и только после этого переходить к анализу зоны охвата, важным фактором при оценке квартир является расположение домов, конкурентов, плотность застройки и пути направление людей к объектам инфраструктуры, тут нужно уже принимать экспертное решение на основе аналитики и вашего личного опыта либо положиться на профессионалов.

3. Не стоит забывать и о том, что зона охвата – это всегда живая область, которая сильно зависит от расположения и транспортной доступности локации. Например, если ваша локация - это новый ЖК, который изолирован от всей инфраструктуры и добраться туда можно только на маршрутке №10, тогда зоной охвата будет весь ЖК без исключения, потому что у людей не будет возможности покупать товары или услуги первой необходимости в другом месте. Другой пример – это расположение у станции метро. Если ваша локация находится ближе к метро, чем весь остальной район, то люди из домов, которые не находятся в вашей зоне охвата будут так или иначе проходить через вас.

4. Специфика трафика бывает двух типов: вечерней и дневной. В зависимости от ваших планов на будущего арендатора (это кофейня или это алкомаркет и т.д.) вам также стоит учитывать потоки трафика, но спрогнозировать и оценить это сложнее без непосредственного оффлайн присутствия на объекте, так что это стоит делать, когда вы уже уверены в выборе локации и в целом объемы трафика людей кажутся вам оправдывающими ваши ожидания.

Конечно же, тут тоже не без исключений. Бывают объекты, расположенные в огромном ЖК, с хорошей локацией и неплохим арендатором, но со слабой выручкой. И, наоборот, магазины на небольших улочках, далеко от жилого массива, но с потрясающим товарооборотом. Даже в нашем портфеле SimpleEstate есть такой объект, результаты которого сильно превышают ожидания, исходя из взгляда на карту.

Трафик вместе со средним чеком дает нам выручку будущего либо нынешнего арендатора. Позволяет оценить надежность локации и будущего бизнеса

Средний чек и количество покупок в месяц очень сильно зависят от конкретного арендатора и вида бизнеса, который находится в локации, тем не менее, определить его в некоторых случаях просто необходимо. Например, если вы рассматриваете к покупке действующий супермаркет без привязки к товарообороту или супермаркет, который только планирует открыться, алкомаркет, ресторан и т.д. В каждом конкретном случае чек будет сильно отличаться, разберем лишь некоторые варианты.

Супермаркет
Если у вас нет никакой информации, то для приблизительной оценки можно использовать отчетность компаний.

Отчетность компании X5 Retail Group

Большинство сетевых ритейлеров - это крупные публичные компании, которые отчитываются каждый квартал и публикуют свой средний чек (иногда даже в разбивке по регионам) – источник хороший, но постарайтесь подойти к нему консервативно и сделать поправку на конкретный регион – очевидно, что в Москве чек будет выше чем в МО. В то время как в Московской области чек будет выше чем в региональных городах с низким уровнем жизни.

Вдобавок можно использовать информацию из интернета, иногда там могут появляться какие-то хорошие новостные статьи или статистика, которую также можно использовать.Не очень надежным, но всё же источником может служить информация от продавца, зачастую они имеют представление об успешности бизнеса их арендатора, но такую информацию стоит использовать только вместе с другими источниками.

SimpleEstate помимо прочего обладает агентской сетью и наработанной базой данных со статистикой по московским и региональным объектом. Мы опираемся в своих подсчетах на 3-4 источника для того, чтобы сделать наиболее объективную и корректную оценку.

Франшизы и именитые бренды
Для таких арендаторов обычно не проблема предоставить информацию по бизнесу, если они хотят занять вашу точку, однако при покупке такого объекта с уже имеющимся арендатором - оценить средний чек и количество покупок в месяц гораздо сложнее. Некоторые аналитические центры собирают эту информацию и по самым известным брендам такая информация выпускается в виде отчетов, если же у вас нет доступа к такой информации, следующим вариантов являются также новости и другие источники из интернета. Всегда проверяйте полученные данные на адекватность и логику. Средний чек должен соответствовать среднеотраслевым показателям, к примеру, для пункта выдачи Ozon средний чек не может составлять 10-20 тысяч рублей за покупку. SimpleEstate также обладает отдельными источниками по отчетам различных отраслей от e-commerce до dark kitchen в зависимости от потребностей по анализу арендного бизнеса.

А зачем нам вообще знать выручку арендатора?

Effort rate или OCR
Показатель нагрузки арендной платы на арендатора. Посчитать можно через отношение арендной платы арендатора к его выручке за соответствующий период времени. Используется в торговой недвижимости для оценки арендной нагрузки арендатора, чтобы понять насколько комфортно и выгодно арендатору содержать конкретный магазин.

Например, если товарооборот супермаркета в месяц составляет 15 млн руб., а арендная ставка за помещение 1 млн руб., тогда OCR = 1 / 15 * 100% = 6.7%. Вполне комфортный показатель для супермаркета. При таком уровне нагрузки магазин однозначно прибыльный и вряд ли закроется. Соответственно инвестор, покупающий данный объект недвижимости, может быть спокоен за свой арендный бизнес.

Именно на этот показатель стоит обратить особое внимание при покупке готового арендного бизнеса, так как именно он определяет риск ухода арендатора и снижения ставки аренды.

SimpleEstate всегда отбирает объект так, чтобы нагрузка была минимальной, но на рынке мы неоднократно видели объекты, в которых нагрузка может быть 10-15%, мы крайне не рекомендуем покупать такие объекты. Завышенная ставка сулит вам съезд арендатора, а также может присутствовать риск сговора продавца и арендатора, подписавших договор аренды на заведомо завышенных условиях с целью продажи по завышенной цене готового арендного бизнеса, кроме того, арендатор может просто запросить скидку, и доходность вашего объекта значительно снизится. Будьте осторожны!

ТО на кв. м.
Показатель считается как выручка магазина или супермаркета, деленная на площадь. Показатель полезен только в том случае, если вы располагаете данными по нескольким объектам сразу. Например, у вас выбор между 3 супермаркетами:

ТО - 14 млн руб. Площадь: 1000 кв. м.
ТО - 12 млн руб. Площадь: 750 кв. м.
ТО - 10 млн руб. Площадь: 500 кв. м.

Если выбирать просто по выручке, то очевидным вариантом является первый, но при пересчете на кв. м. получаем:

14 000 руб. / кв. м.
16 000 руб. / кв. м.
20 000 руб. / кв. м.

Картинка меняется кардинально. Третий вариант торгует гораздо лучше и эффективнее использует свою площадь, такой арендатор надежнее чем два других, скорее всего у них постоянные очереди в магазине - идеальный вариант для нас, как для владельца помещения. SimpleEstate для более объективной статистики собирает данные на основе сотен супермаркетов, которые попадали на наш радар и формирует средние показатели успешной точки по регионам нашей страны.

Если за столом переговоров вы видите очень выгодную сделку, то кто-то в этой комнате точно останется в дураках. Осталось узнать кто.

Если вы чувствуете, что вам потенциально нравится объект и кажется, что всё идеально, то ожидайте подвоха. Конечно, тут вы можете подумать, что это излишняя паранойя, но как показывает практика, многие вещи умалчиваются и продавцом, и агентами, которые вывели вас на сделку. Пока вы сами до чего-нибудь не догадаетесь, никто вам ничего не расскажет. Так что будьте вдвойне бдительны, если видите арендный бизнес, продающийся с хорошим дисконтом, внутри вероятнее всего вас ждут какие-то серьезные риски, как раз к таким относятся технические и юридические риски, о которых многие забывают.

Важно, чтобы стены были крепкие. Технические риски и особенности, которые важно учитывать

Условно, все технические риски, связанные с объектом недвижимости можно разделить на 2 типа:

Градостроительные – всё, что так или иначе связано с планировкой и застройкой городов и других поселений. По сути, самым важным здесь являются какие-либо изменения, связанные с транспортной инфраструктурой вокруг и застройкой соседних к объекту территорий. Сюда также включены риски, которые возникают для объекта, который находится на отдаленном расстоянии от городов в малонаселенных районах и регионах страны.
Инженерные – все риски, связанные с возможным возникновением значительных капитальных затрат на всём периоде владения объектом. Оцениваются через физический, моральный и функциональный износ здания

Градостроительные

Наверное, это самые неочевидные риски, которые обязательно нужно искать, в особенности в новых районах или локациях где весь трафик формируется за счет какой-то одной сильной стороны объекта. Это может быть удачное расположение на автомобильной трассе с огромными пробками, где люди постоянно проезжают мимо супермаркета или, к примеру, плотная жилая застройка на 3-4 тысячи квартир в зоне охвата 150-200 метров. В обоих случаях трафик гарантированно будет большим, но что если в ближайшем будущем всё изменится?

В первом случае, к примеру, администрация города запустит реконструкцию дороги на расширение и не только уменьшит ваш кусок земли (и лишит парковки), но и выставит шумоподавляющие щиты, которые полностью закроют супермаркет от взора проезжающих машин. Во втором случае, например, может оказаться, что в каждом доме в этой плотной застройке есть удачная планировка для супермаркета и 3-4 тысячи квартир между собой будут делить 3-4 супермаркета. Как же найти эти риски?

Примеры рисков, которые могут возникнуть:

Много пустых земельных участков, на которых могут быть построены новые ЖК (с торговыми центрами и супермаркетами)
Расширение/изменение транспортной инфраструктуры района
Строящиеся торговые центры рядом
Одинаковые планировки под супермаркеты или просто много коммерческих помещений на 1-ых этажах нового ЖК и т. д.

“В бою все средства хороши” – именно так можно описать процесс поиска градостроительных рисков. Нет идеального рецепта по тому как именно их искать, каждый случай - уникальный, но мы постараемся дать вам образ мышления и инструменты, которые позволят защитить ваш капитал.

1. Интернет в помощь. Изучаем новостной шум.
Да, действительно, стоит изучить новости за последние пару лет про район объекта, дороги, которые проходят вдоль вашего здания, строящиеся вокруг объекты, недострои, планы по развитию территории, строящиеся станции метро и т.д. Начинайте с чего-нибудь общего - стандартного поисковика достаточно, но иногда можно зайти и на форумы, там люди иногда выдают информацию и комментарии, которые вы не найдете в новостях и по ним уже можно будет узнать очень много полезного.

2. Инсайдерская информация с места действия. Общаемся с людьми
Тут есть несколько подходов, но все они сводятся к переговором с людьми, которые живут рядом с объектом или работают в нём. Сыграйте роль “тайного покупателя” - инкогнито изучите объект, узнайте какие есть новости и что знают люди, которые там живут. Для этой же цели можно использовать п.1 - форумы и группы живущих рядом людей. Если объект находится в ЖК “Новостройка”, то все его секреты лучше всего будут знать в группе VK: «ЖК Новостройка» и живущие там люди, которые знакомы с этими проблемами.

3. Задействуйте ваши связи
Подумайте, есть ли у вас знакомые или контакты, которые могут вам помочь. Помните, что вы вкладываете серьезную сумму, нужно сделать всё возможное, чтобы сохранить капитал, задействуйте все ваши ресурсы.

4. Привлеките специалистов - самый надежный вариант
Наверное, самым лучшим вариантом будет чуть потерять в доходности, но быть точно уверенным в том, что объект хороший. Сделайте то, что можете сами, а остальное лучше доверить компании, которая заработала на этом имя. В особенности, если вы чувствуете, что объект продается чересчур дешево, или вы нашли какие-то вопросы, которые не смогли сами разрешить (нет достаточной экспертизы)

Инженерные

Инженерные риски обычно более предсказуемы чем градостроительные, потому что тут нет внешних факторов, которые непредвиденным образом могут повлиять на объект (кроме метеоритов, инопланетян и землетрясений).

1. Смотрим год строительства объекта
Уже это во многом определит дальнейшие шаги, которые стоит сделать перед покупкой объекта:

Как правильно оценить долговечность использованных материалов.
Относится ли объект к программе реновации, находится ли объект в аварийном жилом фонде и т.д.
Позволит правильно оценить возможность возникновения капитальных затрат

Очевидно, что объект построенный в 1950 г. тревожная инвестиция в сравнении с объектом, который был построен в 2021 г. Однако, важно понимать, что очень много зависит от того, как именно и для каких целей был построен объект

2. Зона разгрузки
Зона разгрузки – это очень важный пункт в случае анализа арендного бизнеса с супермаркетом. Очень часто нормативы и правила нарушаются либо вообще не выполняются. Последствием таких жалоб может быть закрытие супермаркета до устранения нарушений и, как правило, такие нарушения уже невозможно исправить, так как новую зону разгрузки будет очень проблематично сделать в уже построенном доме с жильцами. Более подробно эта тема раскрывается в СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила.

Что важно знать:

Пункт 2.2 указанных норм гласит, что деятельность объектов торговли не может нарушать или ухудшать условия проживания или отдыха жильцов дома;
Пункт 2.4. определяет порядок загрузки продуктов в магазин: загрузка должна осуществляться исключительно с торца жилого здания, не имеющего окон.
Пункт 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 так же уточняет, что загружать продукцию или иные материалы в помещения общественного назначения со стороны дома. Где есть входы в квартиры и окна жилых помещений – не допускается.
Достаточно судебного разбирательства в лице одного гражданина РФ (жильца дома) для того, чтобы Роспотребнадзор прикрыл супермаркет.
Визуально: если зона разгрузки имеет отдельный подъезд, вынесена за пределы жилого дома или находится в отдельно стоящем здании и имеет дебаркадер - вероятнее всего все нормы соблюдаются, и вы можете продолжить анализ. К сожалению, в подавляющем большинстве случае хорошей зоны разгрузки у объектов нет.

3. Проверяем стены на прочность
Теперь можно проверить ограждающие конструкции, несущие конструкции, инженерные системы, фундамент и кровлю. SimpleEstate для этого обладает отдельной экспертной группой, а также в сложных случаях мы привлекаем партнеров, которые квалифицированно могут оценить технические риски объекта и понять, какие капитальные затраты могут возникнуть и стоит ли вообще покупать объект
Важно, никогда не доверяйте внешнему виду объекта: всегда нужно проверить его внутренности, чтобы правильно оценить износ здания и его пригодность для дальнейшего использования. Всё же мы постараемся выделить основные моменты, на которые стоит обратить внимание.

Лучше довериться профессионалам либо знакомым экспертам. Не стоит самостоятельно на основе визуального осмотра принимать решение о надежности объекта, только если вы сами не являетесь строительным экспертом. Доверьтесь специалистам, лучше потратить несколько тысяч на привлечение специалиста и защитить себя от потери нескольких миллионов или хотя бы быть готовым к этому
Не стоит глубоко копать, если объект совсем новый. В некоторых случаях серьезная проверка может быть просто излишней, например, когда объект совсем недавно построен. В таких объектах обычно риск высоких кап. затрат на горизонте 7-10 лет – минимален.
Внимательно анализируйте объекты из легковозводимых материалов. Такие объекты снаружи всегда выглядят красиво, обычно построены совсем недавно, но важно понимать, что построены они были за короткое время из простых материалов, а нормы к таким объектам очень лояльны. Например, объекты до 1500 кв. м. освобождаются от необходимости экспертизы проектной документации. Как следствие, ваш объект вообще может развалиться через пару лет, если продавец был не добросовестным человеком или существует сделка с заинтересованностью между арендатором и продавцом.
Жилые дома - гарантия высоких стандартов. К таким объектам применяются очень строгие нормативы, которые вынуждены соблюдать все застройщики, потому что там живут люди. Как следствие, коммерческая недвижимость на 1-ых этажах новостроек - менее рискованная инвестиция с точки зрения технических рисков

4. Пристроенное помещение - наиболее удачный вариант стрит ритейла
В таких объектах никогда не будет проблем с зоной разгрузки, а в сравнении с отдельно стоящими объектами - риск сноса здания практически отсутствует (кроме возможности попадания в аварийный фонд), т.к. территория является общедомовой.

5. Планировка помещения и фасад здания
Лучше всего иметь открытую планировку правильной геометрической формы. Это позволит вам максимально эффективно использовать приобретенное имущество. Плохая сетка несущих конструкций вместе с МОПами (места общего пользования) могут снизить арендопригодную площадь на 10-20% и помешать арендатору правильно разместить оборудование. Множество входных групп обеспечит вас возможностью разбить ваше помещение на отдельные секции и заселить несколько разных арендаторов (что почти всегда лучше чем один). Светопрозрачные конструкции в большом объеме гарантируют вам красивый фасад и обеспечат повышенной привлекательностью ваш объект, кроме того, у многих арендаторов - это является важным фактором для заселения.

6. Сервитуты – расходы, которые совсем не очевидны
Следствием этого риска является наше требование в анализе к отдельному входу в помещение. Сервитут — это право пользования чужой собственностью, например право прохода по помещению другого собственника в своё помещение. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок. По своей сути - это дополнительный расход, которые может очень сильно меняться в зависимости от собственника объекта. В SimpleEstate несколько раз на анализе были объекты, в которых часть въезда к зоне разгрузки в супермаркет находится в чужой собственности, а покупателю предлагается сервитут. Через какое-то время это может стать огромной проблемой для будущего собственника в виде непрогнозируемых расходов, так как собственник может увеличить плату за проход в 10 раз, а у вас не останется другого выхода как принять его условия.

7. Мокрые точки и необходимая мощность
Ну и наверное последний пункт из нашего общего списка самых важных вещей, на которые необходимо обращать внимание. Часто бывает, что в помещениях нет разводки на отдельные мокрые точки - это значит, что не все ваши арендаторы смогут пользоваться водой, если вы предварительно не сделаете эту разводку уже за ваши деньги, а не за деньги продавца. Также иногда на рынке могут продавать объекты, мощности в которых недостаточно, чтобы покрыть потребности арендаторов - привлекаются либо сторонние организации либо “народные” способы решения проблем - незаконные котельные и т.д. Будьте внимательны!

На что ещё стоит обращать внимание? Цикличность рынка недвижимости.Зачем покупать арендный бизнес, если гораздо дешевле будет построить такой же, но только новый?

Любой сектор недвижимости зависит от двух переменных: объемов предложения и спроса на рынке, две эти величины постоянно меняются и крайне редко находятся в балансе. Сам по себе рынок недвижимости цикличен, можно выделить 4 цикла:

Депрессия
Рынок перенасыщен объектами недвижимости из-за избыточного предложения на рынке или падения спроса. Цены на недвижимость сравнительно низкие, арендная плата также снижается. Это привлекает арендаторов и инвесторов. В этой фазе стоимость строительства всё ещё ниже чем стоимость арендного бизнеса, однако эта разница - минимальная в сравнении с другими фазами. Точка покупки идеальна для инвестора. Барон Ротшильд, говорил: «Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она твоя», фразе более 200 лет, а она всё ещё актуальна.

Восстановление
Спрос растет, количество свободных площадей уменьшается, появляется потребность в новых объектах. Арендные ставки растут быстрыми темпами. Начинается массовое строительство, темпы которого сначала не успевают за потребностями покупателей и инвесторов, а затем объемы спроса и предложения уравновешиваются. Цены на недвижимость уже сильно отрываются от стоимости строительства, но на рынке всё ещё остаются выгодные предложения. Купив в этот период, вы всё ещё очень хорошо застрахованы от ситуации, при которой вам придется продавать объект недвижимости с большим дисконтом, но некоторые инвесторы уже начнут выбирать строительство нового объекта вместо покупки существующего.

Перенасыщение
Спрос удовлетворен, но объектов недвижимости становится больше, цены растут как на дрожжах при этом арендные ставки начинают стагнировать. Окупаемость на рынке резко растет: купившие раньше начинают продавать свои последние объекты по рекордным ценам при этом стоимость строительства (с учетом стоимости земли) где-то в 3 или 4 раза ниже. Иными словами если вы видите, что покупаете объект стрит ритейла за 500-600 тысяч за м2 в комфорт-классе, то вы рискуете потерять более 30% стоимости объекта на неопределенное время. Само собой этого может и не случиться, рынок может быть переоцененным очень долго. Также всё зависит от локации и качества конкретного объекта, даже на падающем рынке будут дорожающие объекты с очередью из арендаторов. Но риски в такой период намного выше.

В этой фазе предложение сильно превалирует над спросом. Из-за этого происходит снижение цен, которое никто никогда не может точно спрогнозировать (как по времени так по глубине). Длиться последующая рецессия может годами, и при необходимости вам придется продавать объект с огромным дисконтом. Худшая точка покупки для частного инвестора, только профессиональные инвесторы могут найти что-то стоящее.

Рецессия
Цена аренды падает из-за снижения спроса и большого количества невостребованной недвижимости. Падение будет происходить до уровня, который соответствует потребностям и финансовым возможностям арендаторов. После этого начнется очередная фаза роста. Очень важно, рецессия на рынке может длится десятилетиями, никто точно не знает в какой момент она закончится, единственным сдерживающим фактором является стоимость строительства аналогичного объекта, во время рецессии обычно не строят новые объекты так как низкие ставки аренды и готового объекта дают слишком низкую доходность для застройщика.

Инвесторы, которые смогли купить объект по сравнительно низкой цене за кв. м. будут застрахованы нижней границей стоимости строительства - им не нужно будет снижать стоимость продажи, т.к. на любом рынке их объект будет смотреться привлекательно для инвестора – построить альтернативный объект будет либо дороже, либо всё-таки дешевле, но совсем незначительно, выгоднее будет купить арендный бизнес.

Для частного инвестора несложно приобрести объект по хорошей цене на фазе депрессии или в начале фазы восстановления, однако в конце фазы восстановления или в фазе перенасыщения мы крайне не рекомендуем покупать объект самостоятельно. Даже командам профессионалов тяжело находить выгодные предложения на рынке, будьте осторожны!

Отдельно стоит отметить, какие факторы могут сильно влиять на стоимость кв. м.:

Местоположение (размер города, удаленность от центра города и т.д.)
Близость к транспортным узлам (метро, остановок, Ж/Д станций, знаковых мест с высоким трафиком и т.д.)
Класс объекта (A+, А, B+, B, C+, C)
Этажность объекта или наличие подвала
Окупаемость (иногда люди продают объекты в деревне со стоимостью кв. м. - 300 тыс. руб. / кв. м., потому что сдали помещение по высокой ставке)
Год постройки объекта и т. д.

Например, построить объект в деревне в Московской области стоит гораздо дешевле чем в пределах МКАД. Поэтому когда вы покупаете объект где-то в деревне за МКАДом со стоимостью кв. м. 200-300 тыс./м2 - вы переплачиваете 200-300% от стоимости строительства такого объекта и в случае падения рынка, потеряете очень много.

Помимо вышеперечисленных пунктов есть ещё ряд других чувствительных вопросов, которые стоит проверять на этапе более глубокого анализа. Однако отдельное внимание всё же стоит отдать юридической стороне вопроса. На что смотреть при проведении юридической проверки ответит управляющий партнер юридической компании Freeviser - Михаил Паюшин.

Даже самый лучший объект могут испортить юридические проблемы

При проверке «юридической чистоты» объекта коммерческой недвижимости необходимо понимать, что фактические приобретается арендный бизнес и подходить к анализу только титула, то есть прав собственности продавца на недвижимость, которую он хочет продать, будет опрометчиво.

В виду этого правовому анализу подлежат следующие аспекты:

1. Необходимо провести анализ правоустанавливающих документов. При этом следует учесть определённые риски. К таковым, например, относится расхожее мнение об отсутствии рисков приобретения недвижимости, находящейся 3 и более лет в собственности. Считается, что оспорить право собственности давностью 3 и более лет невозможно. Однако это глубокое заблуждение. Во-первых, сроки исковой давности возможно восстановить в судебном порядке при наличии уважительных причин; во-вторых, предельный срок исковой давности по оспариванию сделок с недвижимым имуществом составляет 10 лет.

2. Также необходимо четко понимать, что факт зарегистрированного права собственности на объект коммерческой недвижимости не означает законность его строительства. Достаточно много объектов недвижимости, несмотря на зарегистрированное право собственности, построено в отсутствие разрешительной документации и является самостроем. Не забудьте запросить разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и прочие документы, если покупаете отдельно стоящее здание или его часть.

3. Следующее, на что важно обратить внимание, целевое назначение нежилого помещения. Действующее законодательство разделяет помещения на жилые и нежилые. Однако отсутствие в документах о праве собственности указания на виды разрешенного использования помещения не означает его отсутствие как такового.
Действующее градостроительное законодательство закрепляет целевую необходимость использования нежилого помещения только в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка. Иными словами, если земельный участок, на котором расположено здание имеет вид разрешенного использования «для объектов культурного назначения», сдавать в аренду помещение под объекты торговли запрещено.

4. Четвертый важный момент касается вопросов эксплуатации приобретаемой недвижимости, чему часто при покупке не придают значения. Деятельность арендаторов всегда непрерывно связана с такими категориями, как: величина выделенной мощности, наличие мест для размещение рекламных вывесок, контейнеров ТБО и т.д. Перед покупкой всегда необходимо учесть данные моменты, т.к. арендаторы предусматривают договором аренды обязанностей в этой части именно на собственника.

5. Пятый аспект касается изучения технической документации на объект недвижимости. Помимо изучения поэтажных планов, экспликации и технического паспорта, немаловажно произвести обмеры фактической площади. Данную процедуру возможно сделать путем привлечения кадастрового инженера. Подготовленные поэтажные планы позволят выявить несогласованную в установленном порядке перепланировку и возможные несостыковки в площади. Выявленная несогласованная перепланировка будет препятствием для получения лицензий на осуществления отдельных видов деятельности. Договоры аренды, заключенные с продуктовым ритейлом, предусматривают снижение ставки аренды на 30 % в случае отсутствия лицензии на продажу алкогольной продукции.

6. При приобретении помещений, которые являются частью зданий, необходимо обращать внимание на наличие отдельных входов для посетителей и для эвакуации/разгрузки товара. В случае если в объект недвижимости нет отдельного входа с улицы, а попасть возможно только через помещение другого собственника, необходимо до момента приобретения такого объекта решить вопрос с наложением сервитута.

Следует всегда помнить, что выбор подрядчика на проверку юридической чистоты объекта недвижимости, является ключевым аспектом сделки. В случае возникновения судебного спора о праве собственности, покупателю необходимо будет доказать свою добросовестность, т.е. что он предпринял все возможные и зависящие от него действия для проверки юридической чистоты. Данным доказательством послужит заключение, содержащее не только текстовую часть, но и приложения документов (содержащих даты их получения), которые использовались и/или были получены при проверке. При этом специалист, который подготовил заключение должен иметь высшее юридическое образование и достаточную квалификацию, судебная практика складывается таким образом, что собственник, обратившийся только к брокерам не может считаться добросовестным.

Заключительное слово

Напоследок, хотелось бы добавить, что если вы решили самостоятельно заняться анализом, то для того, чтобы не потеряться во всех вышеуказанных аспектах, SimpleEstate советует создать чек лист для проверки. Также стоит не забывать, что всю изложенную аналитику в более детальном формате мы используем для анализа всех объектов, которые вы видите у нас на платформе, таким образом вы можете сами убедиться в качестве предлагаемых объектов!

С SimpleEstate коммерческая недвижимость доступна каждому!