Склады - один из самых обсуждаемых сегментов коммерческой недвижимости последних лет. Бурный рост маркетплейсов сформировал восходящий тренд на рынке и принес инвесторам значительную доходность. Но что происходит на рынке сегодня?

Точка разворота рынка уже пройдена. По данным NF GROUP, к концу 2026 года ставка аренды складских помещений в Московском регионе может опуститься до 10 тыс. руб. за кв. м в год, то есть на 30% ниже пиковых значений начала 2025 года. Девелоперы начали предлагать арендные каникулы и индивидуальные условия - инструменты, которых просто не существовало в 2023–2024 годах.

Предложение опережает спрос. В 2025 году сектор складской недвижимости достиг пика: объём ввода новых площадей в России составил 7,3 млн кв. м - абсолютный исторический рекорд. В 2026 году ожидается ввод ещё 6,2 млн кв. м. Рынок фактически заполнен новым предложением, которое появилось под ожидания другой реальности.

Главный драйвер роста последних лет - маркетплейсы. И они явно теряют темп. Доля e-commerce в структуре спроса на склады упала до минимума с 2019 года - 11%. Одновременно усиливается административное и налоговое давление на онлайн-торговлю, как на сами электронные площадки, так и на тысячи селлеров. Например, снижение порога уплаты НДС для ИП на УСН  для продавцов маркетплейсов означает рост издержек и пересмотр бизнес-моделей. Следствием этого неизбежно станет переосмысление потребности в складских площадях.

Добавим к этому неоднозначную ситуацию в секторе логистики. Транспортные расходы в России устойчиво растут: на фоне роста цен на нефть дорожает топливо, нарастет дефицит водителей грузового транспорта и механиков, страховые тарифы также повышаются. Всё это давит на маржинальность важной категории арендаторов складов, логистические компании.

Что это значит для инвесторов? Те, кто заходил в складскую недвижимость 4–5 лет назад, действительно зарабатывали 20–25% годовых на сочетании роста ставок и стоимости активов. К сожалению, этот цикл завершён. Начиная с 2026 года ожидается смена парадигмы рынка после периода бурного роста. Смотреть на историческую доходность и экстраполировать её в будущее - распространённая, но дорогостоящая ошибка.

При этом склады - далеко не умирающий сегмент, хотя мы в SimpleEstate сейчас его оцениваем достаточно осторожно. Логистика, продуктовый ритейл, производство - всем нужны качественные площади. Просто сверхдоходностей 2020–2024 годов больше не будет, и ждать нового цикла роста в сегменте в ближайшие годы просто не приходится.