Эксперты утверждают, что инвестиции в коммерческую недвижимость в 2024 году — хороший инструмент для защиты от инфляции. Эти вложения даже выгоднее ОФЗ, и в ряде случаев доходность здесь может достигать 15‒25% годовых. Однако есть и сопутствующие риски

В 2024 году объем вложений в коммерческую недвижимость России может побить исторический рекорд (за последние 20 лет наблюдений, кроме аномального 2023 года), прогнозирует руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елена Михайлова. Даже несмотря на высокую ключевую ставку, инвестиционная активность в секторе сохраняется на высоком уровне.

По данным консалтинговой компании NF Group (ранее Knight Frank Russia), (есть в распоряжении РБК Pro), общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в первой половине 2024 года составил 364,2 млрд руб. против 349 млрд руб. за аналогичный период 2023 года (190,9 млрд руб. в 2022-м, 128 млрд руб. в 2021-м и 93,4 млрд руб. в 2020- м.).

В то же время, по оценкам компании KEY CAPITAL, за первое полугодие общий объем вложений сократился примерно на 25% в годовом выражении.

Опрошенные РБК Pro эксперты утверждают, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости в 2024 году будет не столь позитивной, но подчеркивают, что итоговая доходность в этом сегменте в долгосрочной перспективе будет однозначно выше, чем у инструментов с фиксированной доходностью.

Почему вкладываться в коммерческую недвижимость вдолгую выгоднее, чем держать деньги на депозите, и какие секторы могут быть интересны инвестору в 2024 году 

Ситуация на рынке

В 2023 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил рекордные 902 млрд руб. Достижение такого показателя связано с завершением ряда крупных сделок по продаже активов иностранных владельцев, сходятся во мнении эксперты.

Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко уточнил, что количество и объем сделок на этом рынке с 2022 года зачастую зависит не столько от каких-то рыночных факторов, сколько от наличия крупных знаковых сделок, связанных с уходом западных компаний и инвесторов.

«Кто-то продает с огромным дисконтом, кто-то перекладывает из одного «кармана» в другой, чтобы избежать санкций или «спрятать» активы. И такие сделки занимали весомую долю в 2023 году», — объяснил он. В качестве примера эксперт привел продажу сети торговых центров «Мега» площадью 2,3 млн кв. м группе Газпромбанка в 2023 году.

За прошедшие месяцы 2024 года спрос на инвестиции в коммерческую недвижимость заметно снизился из-за высоких ставок, говорит глава SimpleEstate. По его мнению, по итогам всего года он не сможет превысить показатель 2023-го. «Высокая ключевая ставка заметно снизила спрос на коммерческую недвижимость, так как часть инвесторов предпочитают сейчас вкладывать капитал в более доходные, с их точки зрения, инструменты — депозиты или облигации, существенно подешевевшие акции и другие», — заявил он.

По данным PARUS Asset Management, за шесть месяцев 2024 года в коммерческую недвижимость различных секторов было проинвестировано 344 млрд руб., что немного отличается от подсчетов NF Group. Елена Михайлова объясняет высокую активность на рынке тремя факторами: 1) в стране есть ликвидность, 2) количество инструментов для инвестирования внутри страны сократилось, 3) недвижимость — один понятных и простых активов, который позволяет защитить капитал от инфляции.

Основными трендами на рынке, по ее словам, остаются:

- покупка инвесторами объектов за счет собственного финансирования и сокращение банковского кредитования в общем объеме сделок с недвижимостью ввиду высокого уровня ключевой ставки, 

- репатриация капитала и его активное инвестирование внутри страны.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

В условиях высоких ставок (Центробанк 26 июля поднял ключевую ставку с 16 до 18% годовых) доходность коммерческой недвижимости от сдачи в аренду заметно ниже, чем самый банальный депозит, констатирует Никита Корниенко. (7‒10% от сдачи в аренду по сравнению с 15‒20% на депозите и 13‒16% годовых по облигациям федерального займа (ОФЗ).

Однако недвижимость, в отличие от инструментов с фиксированной доходностью, растет в цене и «впитывает» высокую инфляцию. Поэтому общая доходность коммерческой недвижимости (с учетом роста стоимости) все равно превышает доходность депозитов или облигаций, подчеркивает эксперт.

К инвестициям в этот сектор чаще прибегают инвесторы, которые преследуют задачу надежно вложить средства на 5‒10 лет. Для тех, кто хочет инвестировать на 3‒12 месяцев, обычно более привлекательными выглядят вклады или облигации, отметил Никита Корниенко.

Варианты вложений

- Офисы и склады

По подсчетам PARUS Asset Management, эти секторы стали лидерами по объему инвестиций по итогам первого полугодия 2024 года, показав максимальные результаты за всю историю наблюдений с 2000 года.

Офисы в основном покупались компаниями для собственных нужд, что отражает тенденцию активности бизнеса в стране.

В складском секторе высокий спрос и дефицит свободных площадей стимулируют рост ставок аренды (на 29% за шесть месяцев 2024 года), что позволяет инвесторам использовать ситуацию и реализовать повышенную доходность в данном секторе, говорит Елена Михайлова. Высокий спрос на складские объекты наблюдается со стороны компаний, которые занимаются формированием и управлением ЗПИФ, — на их долю пришлось около 65% вложений от общего объема инвестиций в склады.

- Стрит-ретейл

За последние 3‒5 лет существенно вырос интерес частных инвесторов к помещениям формата стрит-ретейл, так как застройщики стали массово отдавать первые этажи именно под коммерческую недвижимость и предлагать такие помещения частным инвесторам как альтернативу инвестиций в жилье, сообщает Никита Корниенко. Чек покупки в этих секторах сопоставимый — 15‒50 млн руб., уточняет он.

В настоящее время на фоне высоких ставок многие частные инвесторы поставили покупку коммерческой недвижимости на паузу, а часть инвесторов вовсе относится к стритретейлу настороженно. Застройщики обещали покупателям нереальную будущую высокую прибыль, из-за чего доверчивые инвесторы потеряли деньги или «застряли» с неликвидной недвижимостью. «Поняли, что волшебной таблетки не бывает, и разочаровались в такого рода инвестициях», — объясняет Никита Корниенко. Однако сделки продолжаются по мере того, как на рынок приходят новые покупатели, заключает эксперт.

Во что вложиться частному инвестору

Никита Корниенко указывает, что варианты инвестиций зависят от конкретного инвестора, сегмента недвижимости, бюджета, сроков инвестиций, толерантности к риску и целей. Институциональные инвесторы по-прежнему любят склады как наиболее дефицитный и перспективный сегмент недвижимости. А также «охотятся» за офисами или торговыми центрами, продаваемыми с существенным дисконтом.

Активно развивается и сегмент light industrial (помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве, начинаются от 500 кв. м), на который также стали обращать внимание и крупные институциональные игроки.

Частным инвесторам с небольшим капиталом (до 100 млн руб.) доступны либо небольшие офисы, либо стритретейл, либо активно развивающиеся инструменты коллективных инвестиций, говорит глава SimpleEstate. При прямой покупке офиса или стрит-ретейла доходность от аренды обычно составляет 6‒9% годовых. Но за такие небольшие лоты существует высокая конкуренция, и цены на такую недвижимость высокие. С учетом роста стоимости итоговая доходность может составить 10‒15% годовых.

Если покупать строящийся объект, то обычно доходность за период строительства составляет 0‒10% годовых. При этом инвестор берет на себя риск задержек и неопределенности. Поэтому Никита Корниенко уверяет, что непрофессионалам лучше всего покупать уже готовые объекты с арендаторами.

С точки зрения выгоды чаще всего наиболее доходными вариантами оказываются коллективные инвестиции, где объекты приобретаются и управляются профессиональной командой экспертов в недвижимости. При соблюдении должной осторожности и выборе правильного инструмента доходность инвестора может достигать 9‒11% годовых от арендного потока и до 15‒25% годовых с учетом роста стоимости. При этом порог входа обычно начинается от 100 тыс. руб., иногда есть предложения с еще более низким порогом.

Минусом такого варианта эксперт называет невозможность самостоятельно определять судьбу объекта, так как управлением занимается профессиональная управляющая компания. Кроме того, ликвидность таких инструментов точно ниже, чем акций «Сбера», хотя и выше, чем объекта недвижимости целиком.

По мнению управляющего партнера компании KEY CAPITAL Сергея Камлюка, в 2024 году наибольшие перспективы у инвестиций в индустриально-складскую недвижимость. Развитие электронной торговли, конкуренция маркетплейсов надолго предопределили востребованность складских площадей, логистических центров формата light industrial, считает он.

«Особенно отмечается дефицит складов в регионах, где спрос на площади растет, но его удовлетворить пока нечем. Причем речь идет не только о больших объектах, а о площадях, которые подходят для среднего и малого бизнеса. Уровень вакантности стремится к нулю, поэтому проекты в этой сфере будут актуальными, но их старту может помешать дорогой кредит», — объяснил эксперт.

Высокие перспективы также у офисной недвижимости в Москве, так как уровень вакантности сейчас один из самых низких с 2008 года (около 6,5%), а спрос высокий, говорит Сергей Камлюк. Также есть потенциал в развитии гибких офисов, которые пока занимают около 2% офисных пространств в Москве. Дефицит средних и маленьких площадей для среднего бизнеса высок. Эксперт также полагает, что будет востребованным такой формат, как стрит-ретейл, так как потребительские расходы повышаются.

Кроме того, все большим интересом у инвесторов будет пользоваться туристическая недвижимость. Внутренний турпоток растет, и по уровню ставок на аренду в российских городах этим летом видно, что спрос явно превышает предложение. В среднем ожидается рост турпотока на 10‒15% в год, поэтому гостиницы и другая туристическая инфраструктура будет востребованной: Москва и Московская область, Краснодарский край, Калининградская область, Татарстан, Приморье, Алтай, Байкал, говорит Камлюк.

В качестве примера Сергей Камлюк приводит термальные комплексы, которые стали очень популярны в последнее время. По подсчетам KEY CAPITAL, их окупаемость может составлять от пяти до семи лет. Причем будет спрос как на сами объекты, так и на услуги, связанные с запуском и реализацией проектов в сфере гостеприимства.

Преимущества и риски

Эксперты соглашаются, что растущая инфляция отражается на росте ставок аренды и на росте стоимости недвижимости, что, в свою очередь, позитивно сказывается на доходности объектов коммерческой недвижимости. По прогнозам PARUS Asset Management, на горизонте пяти-семи лет она значительно опередит доходность по депозитам.

Никита Корниенко добавляет, что недвижимость имеет прекрасное свойство «впитывать» инфляцию и расти в цене. С учетом дохода от аренды 8‒10% годовых итоговая доходность коммерческой недвижимости будет явно выше, чем инструментов с фиксированной доходностью, также полагает он.

При этом нельзя забывать, что рынок прямо или косвенно охлаждается дорогим финансированием ЦБ, указывает Елена Михайлова.

Прогнозы по рынку до конца года

Эксперты расходятся во мнении относительно того, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2024 году.

Позитивно перспективы инвестиций в этот сектор оценивает Елена Михайлова. В PARUS Asset Management ожидают, что по итогам 2024 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигнет 600–650 млрд руб. По предварительным оценкам NF Group, показатель составит 500–700 млрд руб.

В то же время Никита Корниенко считает, что до конца 2024 года ситуация на рынке будет «печальной» из-за высоких ставок, которые «душат рынок». Хотя никакой катастрофы ожидать точно не стоит, поскольку инфляция толкает ставки аренды и цены вверх, инвесторы продолжают выбирать коммерческую недвижимость в качестве защитного актива, уверяет он.

Оказать существенное влияние на рынок в текущем году могут крупные сделки по типу тех, которые проводились в 2023 году. Но это искусственное влияние, отметил Корниенко.

Сергей Камлюк рассказал РБК Pro, что для строительных компаний займы в 2024 году стали слишком дорогими. Для застройщиков объектов разного типа стоимость кредита определяется примерно по формуле: ключевая ставка плюс 4‒6 процентных пунктов. В таких условиях реализация крупных проектов будет крайне осложнена. Станут более востребованными небольшие проекты, а также вложения в ЗПИФ, полагает он.

Девелоперы начнут рассматривать проекты с государственным участием (проекты корпорации «Развитие», федеральные проекты поддержки и развития промышленности). Сейчас таких вариантов много, и девелоперы в условиях дорогого финансирования будут готовы рассматривать в первую очередь проекты в сфере рекреации, а также в строительство инфраструктуры, промышленных предприятий, дорог, здравоохранения, заключил он.

Статья РБК Pro.