Коммерческая недвижимость остается практически единственным стабильным активом, в который инвесторы вкладывают деньги в кризис. Но туда без подготовки нести миллионы нельзя.
Какие особенности нужно учитывать инвесторам, выбирая коммерческую недвижимость в целом и объекты стрит-ритейла в частности, рассказал Никита Корниенко, основатель и генеральный директор платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.
Техническая «чистота»
Впервые приехав на объект, необходимо обязательно изучить его конструктив — из чего сделано помещение. Это могут быть железобетон, сэндвич-панели, кирпич и так далее. Разобраться в плюсах и минусах каждого варианта для разных типов объектов помогут строительные эксперты.
Обязательно осмотреть планировку — классический прямоугольник или лабиринт; со множеством перегородок, разбивкой площадки на несколько зон и так далее. Сдать в аренду прямоугольник или квадрат часто проще, потому что каждый арендатор сможет зонировать его по-своему.
Роль играют:
количество входов — чем их больше, тем лучше;
количество окон — здесь в плюсе будет витринное остекление, если речь идет о стрит-ритейле, помещении под условный ресторан или кофейню.
Дополнительно стоит проверить высоту потолков — вне зависимости от типа объекта, чем она больше, тем лучше. Высокие потолки создают дополнительный объем и возможности для многих арендаторов: где-то это важно для оборудования, где-то — для настройки этажа, где-то — для закрытых инженерных сетей.
Кроме этого стоит убедиться, что есть все необходимые коммуникации. Если есть, нужно узнать их тип.
- Центральные — это хорошо, стабильно и понятно.
- Но если отопление идет через котельную или септик заменяет канализацию, могут возникнуть дополнительные неудобства — как минимум у арендатора. Будет сложнее найти того, кто согласится заехать на таких условиях. Но критичного в этом ничего нет.
Уже при покупке помещения важно понимать, кто будет потенциальным арендатором. Например, инвестор приобретает площадь в 300 кв. м, чтобы сдать ее под «Вкусвилл» или «Мяснов». А вот аптеку или алкомаркет такое помещение вряд ли заинтересует — слишком большое, тогда как супермаркету этого будет мало.
Но все перечисленное — это базовые вещи. В идеале плюсом провести профессиональный осмотр с помощью инженеров — они проверят полное соответствие объекта техническим нормам и увидят нюансы, незаметные для неспециалиста.
Кто соседи — другие объекты
Идеальный инвестиционный актив сегодня:
1. либо объект со стабильным арендатором, который генерирует трафик — например, супермаркет,
2. либо кто-то рядом с таким якорем.
Каких соседей иметь рядом хорошо, а каких не очень, зависит и от того, какой тип недвижимости приобретает инвестор, кто будет арендатором.
Стрит-ритейл с высокой вероятностью будет предполагать продажу алкоголя. Значит, потребуется лицензия. В таком случае покупать объект рядом с медицинским центром или школой не стоит — будут ограничения на алкогольную лицензию.
Если арендатором будет супермаркет, конкуренты по соседству — не лучшая идея. Особенно когда они нацелены на одну аудиторию. То есть, относительное соседство условных «Азбуки Вкуса» и «Дикси» — не катастрофа, а вот «Пятерочка» и «Магнит» в радиусе 500 м будут перетягивать покупателей друг у друга. И не исключено, что ни тот, ни другой объект в итоге не сможет получать высокую прибыль.
Идеально — когда есть дефицит коммерции.
Например, условный супермаркет оказывается единственным в радиусе 1 км. Тогда вероятность его прибыльности становится выше. А с ней — и шансы на хорошую доходность инвестора.
Что появится или не появится по соседству
Инвестору стоит смотреть не только на существующих соседей, но и на тех, что могут возникнуть на горизонте условных пяти лет. Идеально покупать объект коммерческой недвижимости, когда рядом уже все застроено: понятно наличие или отсутствие конкуренции, примерный уровень трафика и аудитория.
Если рядом есть пустая земля — это уже риск, пусть даже никаких официальных планов на нее у местных властей и девелоперов пока нет: практически невозможно предугадать, кто появится.
Особенно опасен вариант, когда земли достаточно, чтобы, например, построить рядом полноценный ТЦ.
Чтобы примерно понимать ситуацию вокруг земли в ближайшие годы, стоит посмотреть генеральный план застройщика, если речь о новостройке. Можно найти на сайте города, области или района планы местной администрации.
Новости в СМИ тоже могут помочь, если там громко обсуждается, например, долгожданное появление станции метро или расширение дороги рядом с объектом.
Главный источник дохода — арендатор
Огромный процент успешности инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от арендатора: кто он, по какой ставке заехал и так далее.
Инвестору важно, чтобы арендатор:
- занимал свою площадь долго, иначе постоянные расходы на поиск нового уничтожат все намеки на прибыль.
- платил регулярно и стабильно, без просрочек и систематических форс-мажоров с обещаниями «как только будут деньги — так сразу».
- чтобы когда он все же съедет, то оставил объект в целости и сохранности.
То есть он должен быть надежным, стабильным и ответственным.
Для торговой площади идеальный арендатор — крупный известный магазин, лучше сетевой, потому что:
1.Он привлечет трафик.
2.Гарантия надежности выше, чем с абсолютно незнакомым ритейлером: хотя даже у крупного сетевого игрока может не сойтись экономика, и он уйдет через условные полгода из-за убытков.
А самый надежный вариант — супермаркет: в отличие от условного магазина одежды, у него всегда будут потребители.
Если арендатор незнакомый, это не сетевой известный игрок, стоит провести собеседование. Нужно понять, насколько хорошо он понимает свой бизнес, какое у него финансирование, бизнес-план. Это помогает хотя бы частично разобраться, каковы риски, что арендатор не сможет в итоге выплачивать ставку и уйдет через месяц.
При покупке объекта, на котором уже есть арендатор, важно изучить договор. Самый выгодный — долгосрочный, год и больше.
Отдельное внимание уделить условиям расторжения: арендатор должен предупреждать арендодателя об уходе за один-три месяца, а не за неделю.
Еще нужно смотреть на арендную плату. Привязка к обороту — это идеальный вариант, потому что аренда будет расти вместе с ростом цен за счет инфляции — в отличии от фиксированной аренды. Сейчас все делают договоры в стиле — «5% от оборота, но не ниже Х рублей».
Еще в договоре должна быть прописана дополнительная индексация ставки: иначе доходность будет постепенно падать — ее «подъест» как минимум инфляция.
Строящееся или готовое
По данным CBRE, в 2021 70% сделок в сегменте коммерческой недвижимости было с готовыми объектами. У этого есть много причин: Одна из них — надежность.
Строящийся объект — это всегда неопределенность: как минимум в том, доведет ли застройщик дело до конца, в указанные сроки, в соответствии с планом объекта. При этом не всегда высокие риски в итоге окупаются повышенной доходностью.
С готовой арендной недвижимостью вероятность потери денег намного меньше. И если цена покупки не завышена относительно рыночной для аналогичных объектов, в долгосрочной перспективе это выгодное вложение.
Если инвестор все же решил по каким-то причинам вкладывать деньги в строящийся объект, стоит обратиться к специалисту за экспертизой. Потому что нужно очень глубоко изучить застройщика, разобраться, кого можно посадить на эту площадь, на каких условиях, какие будут риски и так далее.
Цена вопроса
Сюрпризы с ценой и неправильный выбор объектов относительно их стоимости — частая история. А покупка по завышенной цене — главная проблема и ошибка частных инвесторов, особенно впервые входящих в сегмент коммерческой недвижимости. И если купить склад в два раза дороже рынка довольно сложно, то вот офис — вполне возможно, а в стрит-ритейле с этим и вовсе очень высокие риски.
Нужно:
- смотреть на цену за кв. м, а не за общую площадь. Потому что найти рядом объекты с одинаковой площадью трудно.
- сравнивать цены в конкретном ЖК или районе в целом.
Здесь может быть следующая схема: человек покупает объект по рыночной стоимости, затем дает взятку арендатору, чтобы он зашел на площадь по арендной ставке в два раза выше рыночной. Потом продает «готовый арендный бизнес», учитывая эту высокую цену.
Покупатель приобретает недвижимость, полагая, что все нормально. Однако арендатор внезапно съезжает из помещения, и клиент теряет половину своих денег, потому что новый арендатор готов занять эту площадь только по рыночной ставке — которая в два раза ниже предыдущей. И продать объект получится, только исходя из этой ставки.
В итоге инвестор не только не получает прибыли, но и немало теряет.
Кроме того, сейчас застройщики на котловане часто продают коммерцию дороже, чем готовые объекты с арендаторами. Это тоже не лучший вариант. Для стрит-ритейла в ЖК, например, средняя цена:
- 250 тыс. за кв. м в помещениях площадью свыше 500 м,
- 300 тыс. за кв. м на меньших площадях.
Если продавец предлагает 600-700 тыс. за кв. м, особенно на этапе котлована — это однозначно плохой вариант. Инвестор переплатит за воздух.
В целом с инвестициями в коммерческую недвижимость разобраться немного сложнее, чем с покупкой условной квартиры для сдачи в аренду. Недобросовестные продавцы пользуются низкой осведомленностью частных инвесторов, поэтому неприятных сюрпризов возникает немало.
Однако многих из них все же реально избежать:
1.вдумчиво оценив локацию объекта, его стоимость относительно рыночной,
2. изучив арендатора и его договор.
Юридическая «чистота» помещения
При покупке абсолютно любой недвижимости важно собрать от собственника максимум документов, подтверждающих, что объект «чист». В идеале получить историю от момента его постройки до сегодняшнего дня.
Нужно запросить у собственника правоустанавливающие документы — показывающие, как именно он получил объект: законно ли купил, оплатил ли всю стоимость покупки, нет ли рисков, что предыдущие сделки в истории объекта решит оспорить кто-то из прежних владельцев.
1.Обязательна проверка законности постройки объекта, его назначения и типа земли под ним. Если застройщик пошел против правил, местные власти в любой момент могут это увидеть и в худшем случае — снести объект.
2.На «чистоту» нужно проверять и технический паспорт, все перепланировки: их своевольное создание чревато штрафами.
3.Не лишним будет изучить договоры с коммунальными сетями — на электричество, воду, отопление. Во-первых, есть ли они. Во-вторых, какие зоны ответственности, технические условия.
4.После этого просмотрите договор аренды — если долгосрочного нет в выписке из ЕГРН, по закону он является недействительным.
В договоре большую роль играют зоны ответственности и то, как прописаны ключевые условия — арендная плата, срок, условия расторжения и штрафы.
Здесь же важно убедиться, что арендатор вообще платит и делает это регулярно, а сумма платежа соответствует прописанной в договоре. Наличие дополнительных соглашений тоже стоит проверить.
Фото на обложке: Shutterstock / Gorodenkoff
Статья опубликована на сайте https://rb.ru/opinion/commerce-property/