Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, о том, какие помещения выбирать для инвестирования в стрит-ретейл и как избежать ошибок.
- Никита, давайте начнем с последних тенденций в сфере инвестиций. Какие помещения в стрит-ретейле сейчас наиболее востребованы в новостройках Москвы, а какие – нет?
- Прежде всего, это зависит от размера. Чем помещение меньше, тем оно более востребовано - как со стороны непосредственно арендаторов, так и инвесторов. Банально - потому что инвесторов с маленьким бюджетом больше. То есть людей, которые могут позволить себе купить объект за 10-20 млн руб., намного больше, чем тех, кто – за 100-200 млн. Соответственно, чем меньше метраж, тем лоты более востребованы. Идеальным вариантом считается объект площадью 50-70 кв. м. Здесь можно разместить аптеку, алкомаркет, какие-то пункты выдачи – вот эти три категории сегодня очень популярны. Часто такой формат выбирают и для кофеен. Т.е. это очень ликвидный размер, который всем нравится, всех устраивает. Продать такое помещение тоже можно будет очень легко – желающих окажется много. Говоря о востребованности, отмечу, что большим плюсом будет также наличие арендатора.
Наоборот - чем помещение крупнее, тем оно менее ликвидно. Впрочем, среди больших объектов есть отдельная категория – это супермаркеты, они считаются супернадежными и качественными арендаторами, но здесь и сумма вложений больше (от 50 до 500 млн руб., цена разнится в зависимости от локации и площади). Крупные инвесторы делают ставку именно на супермаркеты. Но опять-таки - если это помещение большой площади (от 300 кв. м до нескольких тысяч) и без арендатора, то оно, конечно же, менее ликвидно, потому что нет вариаций: посадить туда можно только супермаркет, либо придется делать разбивку под несколько арендаторов, а это дополнительная головная боль, разобраться с которой под силу только профессионалам, хорошо знающим рынок, а не рядовым инвесторам.
Итак, помещения до 100 «квадратов» – самые востребованные, от 100 до 300 – похуже. В первом случае, даже если арендаторов нет, их легко найти. Лот площадью больше 300 кв. м будет оптимален под супермаркет.
Но здесь очень важно понимать, что востребованность не равнозначна выгодности: доходность у крупных помещений обычно больше, чем у мелких – на большие лоты меньше спрос, поэтому они дешевле и быстрее окупаются.
- Основной вопрос, в котором инвесторы бывают некомпетентны, - это цена помещения, стоимость кв. м и выбор локации. На какую сумму нужно рассчитывать, чтобы приобрести ликвидное помещение в стрит-ретейле?
- Действительно, одним из важнейших вопросов, с которым возникают трудности, является цена. Если во всех остальных нюансах люди могут еще хоть как-то разобраться (например, понимают, что локация возле метро в оживленном месте, помещение на углу дома, двустороннее – это хорошо, сетевой крупный федеральный арендатор – прекрасно), то вот с ценой все непросто: начинающие инвесторы совершенно не понимают, какая является адекватной, а какая нет, не имеют представления об арендных ставках... Если, к примеру, текущая ставка завышена, и при этом помещение продается с адекватной окупаемостью в 10 лет, то цена метра получается очень высокой: если арендатор съедет, то нового по такой ставке не найти. Если клиенту продают готовый арендный бизнес по миллиону руб. за «квадрат» где-то в элит-классе, и вокруг больше нет домов, а в самом объекте не более 300 элитных квартир, то это невыгодная для покупателя сделка: стрит-ретейлу нужен пешеходный трафик. Но застройщики такое продают по космическим расценкам, пуская пыль в глаза, и многие приобретают, купившись на красивые картинки самого ЖК. Кого они потом на эти площади будут сажать, вообще непонятно.
На какую стоимость рассчитывать, чтобы купить? Очень сложно сказать. Мы сейчас публикуем ежеквартальную отчетность со средней ценой по рынку, но это - как средняя температура по больнице. Есть жилые комплексы, где 500 тыс. за метр – это адекватная цена, потому что, например, здесь мало коммерческих площадей и при этом много квартир. А есть ЖК, в которых и 100 тыс. за метр – дорого, потому что стрит-ретейл здесь никому не нужен, и ставка аренды будет низкая. Если выводить средние цифры, отмечу, что 200-250 тыс. за метр - хорошая цена.
Выбирая объект, не нужно забывать и про локацию – она вообще является определяющей. Также важно смотреть на технические характеристики помещения, профиль арендатора, условия договора аренды. На последних я сейчас не буду подробно останавливаться – это тема для отдельного разговора.
В основном все обращают внимание на месячной арендный поток, но есть еще масса нюансов, влияющих на доходность и надежность. Например, не оценивается должным образом конкуренция. Если рядом есть два супермаркета на весь район, то многие думают, что этого мало. Но ведь нужно учитывать размер района с оценкой количества квартир, чтобы понять охват. И в каком-то месте достаточно двух супермаркетов, а где-то и пяти будет мало.
Чтобы купить качественное помещение в стрит-ретейле, лучше не опираться на ликвидность, т.к. это далеко не самая главная характеристика недвижимости. Ликвидность – это возможность быстро сдать в аренду или оперативно продать конкретный объект. Но скорее всего такие помещения имеют низкую доходность. Если вы хотите проинвестировать деньги на 10 лет, выбирайте неликвидное помещение с более высокой доходностью. Ликвидность – далеко не главное.
- Какие факторы влияют на ставку аренды и как они могут различаться в рамках одного ЖК?
- Прежде всего на это влияет размер самого объекта. В крупные жилые комплексы с 5-10 тыс. квартир и больше арендаторы сами рвутся, потому что знают, что у них всегда будут клиенты (для готового арендного бизнеса самое главное - это трафик вокруг помещения). Важен и портрет резидента. То ли здесь живут не самые богатые пенсионеры, то ли это новый жилой комплекс, где покупают квартиры состоятельные люди. Конечно, новый ЖК будет лучше с точки зрения покупательской способности целевой аудитории. И важно учитывать место внутри новостройки. По периметру двора, куда могут попасть только жители этого дома, лучше вообще не брать, особенно когда это огороженная территория. Лучший вариант – на первой линии с активным пешеходным трафиком, на прогулочной дороге, на входе в ЖК, на углу дома. И конечно, на ставку влияет размер: чем меньше помещение, тем она будет выше.
Любят арендаторы и правильную планировку - квадрат, прямоугольник. Если есть зигзаги и лабиринты, там будет много потерянной площади. Чем меньше колонн, несущих конструкций, пилонов, тем лучше. Кабинетная планировка – это ужасно, она мало кому подойдет: только под офис либо сносить.
- Как собственнику самостоятельно определить ставку и грамотно прописать в договоре индексацию?
- Здесь надо смотреть на сопоставимые помещения, оценивая, каковы ставки аренды в этом ЖК. Если он еще не построен, можно узнать, каковы они в расположенных рядом домах.
Как самостоятельно прописать в договоре индексацию? Хороший вопрос. Это важно, поскольку в конечном итоге индексация очень сильно влияет на доходность, потому что увеличивается не только сама арендная плата, но и стоимость объекта за счет ее роста. Если в первый год арендная плата составляла тысячу рублей, а в пятый – 1200, то ваш объект подорожал на 20% с той же самой окупаемостью. Это мало кто понимает, к сожалению. Поэтому индексация очень важна.
Ее можно поделить на две части. Первое - это по соглашению сторон. Надо, чтобы арендатор согласился на эту индексацию. Второй вариант - это односторонний порядок, когда вы просто уведомляете арендатора о том, что с завтрашнего дня он платит больше. В одностороннем порядке – самый лучший вариант, потому что по соглашению сторон надо арендатора уговаривать, а у него нет никаких причин соглашаться нам ваши условия. Самый идеальный вариант – когда у вас в долгосрочном договоре прописано, что в первый год – столько-то, во второй – столько-то. Т.е. у вас заранее в договоре зафиксирована арендная плата с ее последующим увеличением. Второй вариант - одностороннее уведомление, когда вы раз в год имеете право поднять арендную ставку на х%. Это хуже, чем прописано в договоре сразу, но лучше, чем по соглашению сторон. Самый худший вариант – по соглашению сторон. В 90% случаев арендаторы только на такой вариант и согласны.
- Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?
- Прежде всего нужно смотреть на сам ЖК. Для стрит-ретейла главное - это трафик. Он может быть проезжий либо локальный. Проезжий – это когда мимо помещения ездят машины. Если есть парковка, они могут припарковаться. Если это вечерняя сторона, когда люди едут с работы домой и могут заехать в ваш магазин, - это хорошо. Но я больше люблю локальный трафик, когда покупателями или клиентами являются те, кто живет вокруг. Потому что машины могут сегодня ездить, а завтра построят новую дорогу, и они выберут другое место. Или построят новый магазин на этой же дороге, и люди будут заходить в него, а не в ваш. А вот если покупатели живут возле вашего объекта, то они вряд ли куда-то денутся.
Важно выбирать ЖК с большим количеством квартир, с высокой плотностью и этажностью. Чем больше людей живет вокруг, в зоне охвата, чем меньше коммерческих помещений в ЖК, тем лучше: у вас меньше конкуренции и больше клиентов. Внутри самого ЖК лучший вариант – на первой линии, напротив улицы либо на углу.
- Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск? Где и как искать?
- Если мы говорим про строящиеся объекты, то можно искать арендатора, как только вы его купили. А лучше даже найти заранее, до покупки.
Арендатору нужен трафик, а в новый ЖК люди заселяются не в первый же день, когда дом сдан в эксплуатацию. Это может длиться несколько лет. Арендаторам же выгоднее всего заходить в ЖК, который уже заселен, поэтому риск простоя коммерческих помещений в новостройках высок. Кроме того, вам придется конкурировать с другими многочисленными арендодателями. Почему условная аптека должна сесть именно к вам, а не в соседнее помещение или еще 30 таких же соседних помещений, как у вас? Поэтому арендатора надо искать - чем раньше, тем лучше. Но, вероятнее всего, найти его получится, когда дом уже введен в эксплуатацию и там живут новоселы.
Где и как искать? Можно – самостоятельно, на площадках объявлений «Циан», «АВИТО», «Яндекс Недвижимость». Но я бы рекомендовал обращаться к брокерам: у них хорошие связи с арендаторами, особенно федеральных сетей. Они смогут предложить большому количеству потенциальных арендаторов ваше помещение. Не жалейте комиссию, она того стоит.
- Как подготовить помещение для арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?
- Нет, точно не стоит. Ремонт имеет смысл, только если вы покупаете офисы небольшой площади, иначе к вам не пойдут арендаторы, выбирающие полностью готовые лоты. А если вы ищете арендатора на стрит-ретейл, то в 90% случаев он будет делать ремонт сам: у каждого есть свой корпоративный стиль, требования, бюджет. И только если вы три года не можете сдать помещение, и арендаторы прямо говорят, что ему необходим ремонт, тогда – да. Но это значит, что вы сделали неудачную покупку.
- Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью дальнейшей перепродажи для заработка на росте стоимости?
- Короткий ответ – нет. Долгий ответ: это зависит от множества факторов. В целом, конечно, на этом заработать можно, и даже получить двойную цену от первоначальной, но это большое исключение. Раньше такой бизнес процветал: покупались коммерческие помещения на первых этажах на этапе котлована, после окончания строительства туда сажали арендаторов и продавали лоты в два раза дороже. Но сейчас очень большая конкуренция в этой сфере, и девелоперы могут продавать коммерческие помещения на этапе котлована иногда даже дороже, чем они стоят уже готовые с арендой. Поэтому вероятность купить лот на этапе строительства и потом перепродать дороже очень мала. Скажу больше: зачастую инвесторы, которым достаются хорошие помещения, дают взятки застройщикам. Без таких манипуляций купить что-то по нормальной цене сегодня практически невозможно, либо ваша доходность будет очень низкой. Проще приобрести уже готовый арендный бизнес.
- Если инвестор выбирает не лот в составе новостройки, а отдельно стоящее помещение под супермаркет, какие нюансы ему необходимо учесть? Как определить потенциал, район, целевую аудиторию?
- Для супермаркетов примерно все то же самое. Прежде всего, нужен трафик. Чем больше людей живет в ЖК и в зоне охвата (500-700 м, в зависимости от площади), тем лучше. Чем меньше потенциальных помещений, куда мог бы сесть конкурент, тем лучше. Если это уже готовый объект, то чем меньше аналогичных супермаркетов вокруг, тем лучше. Минимальное кол-во квартир для одного супермаркета - это обычно 2 тыс. (лучше – больше). Если это 3-4-5 тыс. на один супермаркет – просто шикарно, но такое редко бывает. Надо смотреть район и делить на количество супермаркетов. На 10 тыс. квартир 4-5 супермаркетов - это нормально. Остальные критерии совпадают с теми, которые действуют в новостройках. Из особенностей: нужно оценить зону разгрузки. Для супермаркетов это всегда больное место. Есть определенные требования, как зона разгрузки может и как не может выглядеть по нормам. Если у вашего магазина зона разгрузки устроена не по правилам - вас могут закрыть. Коротко: если застройщик специально спроектировал помещение под супермаркет, то, скорее всего, он разобрался и с зоной разгрузки. Если это отдельно стоящее здание, там проблем не возникнет: жителей нет, ни с кем согласовывать не нужно. Если это жилой дом, первый этаж или пристройка, то зона разгрузки должна соответствовать нормам, например, находиться в торце дома, не располагаться под окнами квартир и т.д. Идеально, если спроектирована отдельная зона разгрузки с дебаркадером.
Площадь у супермаркета может быть от 300 кв. м (это самый маленький формат) до 2-3 тыс.
- Какими должны быть технические и конструктивные характеристики помещения и его юридический статус?
- Заплатите юристам, не пожалейте денег (100-300 тыс. руб.), чтобы они провели комплексную проверку объекта и сопроводили сделку. Здесь очень много нюансов, в которых разбираются только профессионалы. Мало того, что нужно проверить титул и права текущего собственника, - это 10% от всей необходимой экспертизы. Нужно проверить и подключенность к сетям, коммуникациям (электричество, водопровод, водоотведение и т.д.), согласованность перепланировок. Проверить, нет ли сервитутов (мало кто на это обращает внимание), оценить назначение земли (соответствует / не соответствует). Есть ли торговое назначение? Если продавец – юридическое лицо, есть ли у него одобрение на корпоративную сделку, требуется ли оно вообще? Насколько легитимно было приобретено это помещение? Было ли оно оплачено? Вариантов - гигантское количество.
Для оценки технических нюансов лучше тоже нанять специалиста, инженера - человека, который понимает, что должно быть в помещении и как оно должно выглядеть. Но если вы покупаете помещение в новостройке у нормального застройщика, скорее всего, там все с технической стороны будет нормально (застройщики изначально проектируют это под коммерческую деятельность, и там будет все ОК с конструктивом). Могут быть какие-то вопросы, например, подходит вытяжка для ресторана или нет, хватает ли электрических мощностей.
Если вы покупаете не в новостройке, тут все сложнее, и без специалистов не обойтись. Они проверят состояние объекта и дадут гарантии, что он завтра не развалится или ему не потребуется капитальный ремонт. Если потребуется, то оценят материальные вложения. Расскажут о состоянии инженерных сетей и коммуникаций. Если коротко - идеально, когда помещение из железобетона или из кирпича, и плохо, когда это легковозводимая конструкция. Это не значит, что последнюю покупать нельзя. У нас, например, есть объект из сэндвич-панелей – новенький, красивый. И доходность у него намного выше, чем у железобетонной новостройки.
- Какие ошибки чаще всего совершают начинающие инвесторы при выборе помещения?
- На эту тему можно отдельную статью написать. Если коротко, то прежде всего прогадывают с ценой. Если локацию они еще могут интуитивно оценить, то для проверки технического и юридического состояния нужно нанимать специальных людей. Но самое главное - коммерческий анализ. Насколько это вообще хорошая локация с точки зрения количества квартир, трафика? Насколько выоска конкуренция, какова рыночная арендная ставка? Если это готовый арендный бизнес, люди еще могут оценить сроки окупаемости (например, 10-12 лет), понять, сколько они будут зарабатывать. А вот если это новостройка без арендатора, то инвестору ее могут продать по безумной цене за метр, например, по 500 тыс. При этом пообещают, что завтра он продаст за 600, послезавтра - за 700, а арендатора посадит вообще по ставке в пять раз дороже рынка. Инвестор не понимает, что он в итоге будет продавать это как арендный бизнес, исходя из ставки. Поэтому цена - ошибка номер 1. Ну и юридические, технические риски и особенности. Люди ленятся или жалеют денег на сопровождение сделки.
Статья опубликована на сайте https://cre.ru/interview/88370