Инвестиции в коммерческую недвижимость были и остаются одними из самых стабильных на рынке. Люди всегда будут покупать продукты, заказывать товары, приобретать лекарства — поэтому помещения сегмента «стрит-ритейл» оказываются самыми перспективными. К тому же, такие объекты имеют хорошую ликвидность, по сравнению, например, с крупными помещениями под ТЦ или складскими объектами. Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, рассказывает, на что нужно обращать внимание начинающему инвестору.

Какие помещения сегмента «стрит-ритейл» являются наиболее востребованными
Маленькие помещения, в силу своего размера, дешевле — соответственно, их проще и купить, и продать при необходимости. Наличие арендатора в таком помещении еще больше повышает востребованность. Идеальное помещение — размером 50-70 м2 с арендатором в виде аптеки, алкомаркета или пункта выдачи, так как эти категории пользуются повышенным спросом.

Однако среди более крупных помещений тоже есть востребованные — это супермаркеты крупных брендов. Лучше обращать внимание на объекты не больше 400-500 м2, потому что если вам придется расстаться с нынешним супермаркетом-арендатором, то найти нового в большое помещение будет сложно. Скорее всего, придется думать о нескольких арендаторах, а для начинающего инвестора это нелегкая задача.

Важно понимать, что востребованность не равна выгодности предложения. У крупных помещений обычно выше доходность, потому что спрос на них меньше, и цена за метр у них ниже. Соответственно, заработать с них тоже можно больше. Поэтому, здесь нужно решать, на что обращать внимание — на востребованность (ликвидность) или на доходность.

Какова оптимальная стоимость помещения
На цену объекта влияет множество факторов — от расположения до количества жилых квартир в районе. Поэтому перед заключением, казалось бы, выгодной сделки, ответьте на эти вопросы:

● Где расположен объект, в новостройке или в старом доме? В старых домах могут быть проблемы с техническим состоянием объекта или инженерными коммуникациями, и вам придется с этим разбираться.
● Не слишком ли высока арендная ставка? Если вы приобрете арендный бизнес с завышенной ставкой, и арендатор съедет, то вы вряд ли найдете другого на такую же ставку. Ставку придется снижать, срок окупаемости увеличится.
● Сколько квартир или офисов находится в пешей доступности от вашего объекта? Открывать магазин на 200 квартир или кафе на 10 офисов — плохая идея. Даже если ваш объект находится в подходящем здании и продается по адекватной цене, вряд ли вы выйдете на хорошую доходность.
● Какой уровень конкуренции в выбранном районе? Нужно учитывать количество потенциальных клиентов вашего арендатора. Например, если вы будете открывать второй супермаркет в районе с 1000 жильцов — не факт что он будет успешным, а если там проживает 7000 человек, то даже трех супермаркетов может быть мало.

Что касается цены, то, в среднем, адекватная цена — это 200-250 тыс рублей за м2, для маленьких помещений стоимость может доходить до 300 тыс рублей за м2. Но, опять же, каждый объект стоит рассматривать индивидуально. Если он расположен в хорошей локации, где нет конкурентов и много потенциальных клиентов, то и 500 тыс рублей за м2 может быть хорошей ценой. А иногда и 200 тыс рублей за м2 - завышенная цена.

Ликвидности — не всегда главная характеристика помещения. Ее стоит учитывать, если вы рассматриваете возможность быстро сдать объект в аренду и продать его. Если хотите проинвестировать деньги на 10 лет вперед и получать доход с объекта — особенно, когда там уже есть надежный арендатор — на ликвидность можно смотреть не так пристально.

Какие факторы влияют на арендную ставку
В первую очередь, размер ЖК. Крупный ЖК всегда будет привлекательным для арендаторов, ведь там много потенциальных клиентов. Также учитывается «состав» жильцов. Новостройки с молодыми семьями или жителями среднего класса будут ценится больше, чем старые жилые комплексы, где, в основном, обитают пенсионеры.

Что касается расположения, то худшими помещениями считаются те, которые находятся внутри дворовой территории. Как правило, их посещают только жители ЖК – особенно, если территория огороженная. Лучшие варианты – объекты вдоль внешних тротуаров, у входа в ЖК, на углу дома, на дороге к метро. Соответственно, арендная ставка на этих объектах будет выше.

Чем меньше размер помещения, тем ставка за метр будет больше. Также арендаторы обращают внимание на форму помещения — ценится открытая планировка правильной геометрической формы (квадрат, прямоугольник). Сложная планировка с зигзагами снижает стоимость арендной ставки. Ну и, конечно, арендаторы хуже относятся к объектам на втором этаже или в подвале, потому что у них ниже трафик.

Таким образом, самая высокая ставка будет у небольшого прямоугольного помещения в новом ЖК, с внешней стороны дома, на первой линии, на первом этаже.

Чтобы самостоятельно определить оптимальную арендную ставку, нужно посмотреть, какие ставки в похожих помещениях вашего ЖК. Если комплекс еще не построен, то можно изучить помещения в ЖК такого же класса.

В договоре важно прописать индексацию. Так арендная плата будет с каждым годом расти, а вместе с ней и стоимость объекта. Индексация бывает нескольких видов:

● по соглашению сторон, когда вы каждый раз обсуждаете с арендатором увеличение ставки;
● в одностороннем порядке — когда вы просто уведомляете арендатора, что с нового периода он платит больше, но при этом в договоре должно быть прописано, что собственник помещения имеет право поднять арендную ставку, например, на 5% в год;
● идеальный вариант — когда вы сразу указываете в договоре арендную плату за каждый год.

Однако на практике крупные надежные арендаторы редко соглашаются на два последних варианта — в 90% случаев они готовы рассматривать только вариант с предварительным соглашением сторон. Поэтому, если вы нашли объект, арендатор которого готов к индексации, нужно рассматривать его в первую очередь.

Какую локацию выбрать для покупки недвижимости
Главное для стрит-ритейла — это трафик, он может быть проезжим или локальным:

● Проезжий трафик означает, что около вашего помещения часто ездят машины. Например, объект находится вдоль важных автомобильных дорог, ведущих в центр или из центра, в него удобно заехать после работы. Рассматривая такие объекты, следите, чтобы рядом было удобное место для парковки.
● Локальный трафик значит, что основными клиентами будут те, кто живет около вашего объекта.

Проезжий трафик не такой стабильный, как локальный — в любой момент могут построить дорогу-дублер, рядом откроется магазин с более удобным заездом, людей переведут на удаленку и т.д. На локальный трафик влияет количество квартир в ЖК, плотность населения, этажность, а также количество конкурентов в пешей доступности. При этом конкуренцию важно учитывать только в связке в плотностью населения.

Когда и где искать арендатора
Если вы приобрели объект в строящемся ЖК, то можете начинать поиски. Только арендаторы далеко не всегда соглашаются заключать предварительный договор аренды. Их можно понять — даже в построенном ЖК, который только сдан в эксплуатацию, сложно просчитать будущую доходность объекта. Наиболее охотно арендаторы заходят в уже заселенные ЖК с готовыми клиентами.

Поэтому риск простоя помещения в новостройках очень высок — мало того, что вам нужно доказать арендатору, что здесь точно будет хороший трафик, вам еще нужно убедить его арендовать помещение именно у вас, а не у 30-ти ваших конкурентов, которые тоже приобрели объекты в этом ЖК. Так что, хотя приобретение помещения в новостройке может показаться выгодным, на деле это не всегда так.

Искать арендатора можно и самостоятельно — на площадках объявлений, наподобие «Авито», ЦИАНа, Яндекс.Недвижимости. Но гораздо быстрее это сделать с помощью брокеров — они имеют хорошие связи и смогут предложить ваше помещение большому количеству арендаторов.

Как готовить помещение под арендатора
Делать что-то специально не нужно. В этом есть смысл только тогда, когда планируете сдавать помещение под офис. В этом случае арендатор, скорее всего, не зайдет в него без ремонта. Что касается стрит-ритейла, то в 90% случаев арендатор будет делать ремонт сам, потому что под каждый бизнес нужна своя планировка и оформление, соблюдение определенных требований.

Ремонт в сегменте «стрит-ритейл» нужен только в двух случаях: если вы приобрели помещение в очень плохом состоянии, и если вы очень долго не можете сдать его в аренду, и потенциальные арендаторы прямым текстом говорят вам, что ремонт жизненно необходим.

Стоит ли покупать помещения в строящемся доме с целью перепродажи и заработка на этом
Если говорить коротко, то нет. Заработать на этом можно, и даже продать объект в 2 раза дороже, но это исключение из правил. Раньше был популярен такой вариант: вы покупаете помещение в строящемся доме, находите арендатора, и через 1-2 года, после окончания строительства, продаете помещение значительно дороже. Однако сейчас он не так успешен. Им часто пользуются спекулянты — они покупают помещение на этапе котлована, затем пытаются продать его гораздо дороже с обещаниями скорой окупаемости. Обычно для этого за взятки подписывается договор аренды с каким-либо предпринимателем, после чего все это выставляется на продажу как арендный бизнес.

Сейчас сложно перепродать помещение на этапе строительства, и даже спустя 1-2 года после сдачи объекта. Еще сложнее — найти арендатора. Трафик в новостройках непредсказуем, поэтому проще купить готовый арендный бизнес.

На что нужно обратить внимание при покупке помещения под супермаркет
Зона охвата супермаркета — 500-700 м. Это значит, что посещать его, в основном, будут люди, живущие в 500-700 м от него. Минимальное количество квартир, которые должны быть расположены в зоне охвата — 2000. При этом нужно учитывать и количество конкурентов.

Что касается предпочтительных требований к помещению, то они практически те же самые, что и к другим помещениям стрит-ритейла. Нужно еще предусмотреть зону разгрузки — у нее есть определенные требования, которые прописаны в законе. Например, она должна иметь конкретные размеры, не располагаться под жилыми окнами и находиться в торце дома. Идеальная площадь для супермаркета — 500-700 м2. Более крупные форматы могут занимать и 2000-3000 м2.

Как проверить технические характеристики помещения и его юридический статус
Лучше обратиться юристам, чтобы они провели комплексную проверку объекта и безопасно сопроводили сделку. По юридическим нормам, нужно проверять не только законные права предыдущего собственника, но и подключение помещения к коммуникациям, электросетям, водоснабжению и т.д. Необходимо проверить согласованность перепланировок, если они были, и наличие ограничений в праве пользования помещением. Также нужно узнать, есть ли вообще у объекта (и у земли под объектом) торговое назначение, насколько легитимно было приобретено помещение.

Что касается технической проверки — рекомендую обратиться к профессионалам. Но если вы покупаете помещение в новостройке у проверенного застройщика, то технических проблем быть не должно, так как помещения на первых этажах изначально проектируются под коммерческую деятельность. Только нужно решить вопросы, которые касаются назначения помещения, например для ресторанов очень важно наличие специальной вытяжки.

Какие ошибки совершают начинающие инвесторы при выборе помещения
Чаще всего они не имеют представления о том, какая цена является оптимальной, и покупают по завышенной стоимости. Чтобы не прогадать с ценой, необходимо изучить рынок, арендные ставки, конкурентов, а также не поддаваться на настойчивые уговоры продавцов.

Как мы уже и говорили, на цену помещения влияет не только его локация, но и расположение в самом ЖК, зона охвата, количество квартир в этой зоне, наличие конкурентов и даже форма помещения. При покупке нужно учитывать все эти факторы — объект может находиться в хорошей локации, но трафик у него будет низким, а значит траты окажутся необоснованными.

Начинающие инвесторы часто экономят на сопровождении сделки. При том что крайне важно, во-первых, проверить помещение с технической и юридической стороны, а во-вторых, грамотно провести сделку. Экономия может обернуться неприятными последствиями — начиная от технических проблем и заканчивая запретом на ведение коммерческой деятельности в этом помещении.

Я рекомендую не торопиться и внимательно изучать рынок, чтобы первая инвестиция в недвижимость была по-настоящему удачной.

Статья опубликована на сайте https://marketmedia.ru/media-content/chto-nuzhno-znat-pri-investitsiyakh-v-pomeshchenie-segmenta-strit-riteyl/