Как подобрать коммерческое помещение для сдачи в аренду? Какая окупаемость у площадей в Москве и Подмосковье?
В последние несколько месяцев рынок недвижимости изменился. Если до 24 февраля инвесторы скупали объекты на всех стадиях строительства и по любой цене, то сейчас стали более избирательными.
Тенденции в коммерческой недвижимости
Торговые центры. Площади стали менее популярны. С уходом многих зарубежных брендов из России большое количество площадок в ТЦ пустует. А как будут обстоять дела с оставшимися брендами — неизвестно. Пока предложение торговых площадей под аренду в ТЦ превышает спрос.
Офисный сегмент. Здесь тоже освободилось большое количество площадей, так как с рынка уходят и будут уходить многие западные компании. С одной стороны арендная ставка под давлением из-за обилия свободных площадей, а с другой — их подгоняет инфляция. Кто победит, пока непонятно.
Складская недвижимость. Спад спроса. В прошлом году стоимость аренды склада выросла на 30% по сравнению с позапрошлым годом, а свободных площадей практически не было. В этом году ожидается, что этот сегмент придет в равновесие. Вакансия может дойти до 10%, а ставки стабилизируются, но такого коллапса, который случился с торговыми центрами, точно не будет. Рынок просто придет в равновесие.
Сегмент стрит-ритейла. Покупка площадей там доступна большинству частных инвесторов, так как не требует серьезных вложений, а сам сегмент остается наиболее стабильным.
Какая окупаемость у помещений в Москве и Подмосковье
В Москве средняя окупаемость качественного помещения на первом этаже с отдельным входом — 10-13 лет. Окупаемость лучших помещений в новостройках из железобетона, в хорошей локации и с надежным арендатором — до 15 лет. Если говорить о более крупных помещениях, подальше от центра и транспортных узлов, не новостройки или даже из легко возводимых конструкций, то здесь окупаемость может быть и 8 лет.
Но важно учитывать не только грязную окупаемость, но и расходы — то есть, рассматривать чистую доходность. Например, для помещений в новостройках обычно все расходы по эксплуатации лежат на управляющей компании — вы платите ей, а она делает свое дело.
Если вы рассматриваете отдельно стоящее здание, да еще и из легко возводимых конструкций, то нужно учитывать, что степень эксплуатации будет достаточно высокой, и следить за этим нужно будет самостоятельно. Например, вам придется своими силами убирать снег на территории земельного участка или ремонтировать фасад. Со всеми этими расходами чистая окупаемость будет составлять не 8, а все те же 10-13 лет.
Как цена за квадратный метр связана с окупаемостью
Одна из самых распространенных ошибок начинающего инвестора — это купить отличное помещение, но настолько дорого, что оно будет совершенно неинтересным с инвестиционной точки зрения. Помимо окупаемости здесь нужно смотреть на цену метра. Например, если одно помещение продается по цене 200 тыс. руб/м², а соседнее — за 400 тыс. руб/м², то при одинаковой окупаемости это будут совершенно разные сделки. И пусть вы купили объект в два раза дороже, зарабатывать вы будете в два раза меньше остальных, так как рыночная ставка аренды в данной локации будет сопоставимой.
Даже если вы приобретете уже готовый арендный бизнес, арендатор может в любой момент съехать. А быстро найти нового, учитывая высокую стоимость аренды, которую платил предыдущий арендатор, очень сложно. Во-первых, вы потеряете в арендном потоке.
Полный текст статьи на сайте https://www.e-xecutive.ru/finance/investment/1995380-pokupka-nedvizhimosti-dlya-sdachi-v-arendu-na-chto-obratit-vnimanie