Любой инвестор знает, что успешная инвестиционная стратегия обязательно должна включать в себя принцип диверсификации, который предполагает распределение капитала между различными валютами, странами и классами активов. И если первые два пункта достаточно просты, то понимание всех преимуществ и недостатков различных классов активов есть далеко не у каждого. В данной статье мы сравним основные классы активов по ключевым характеристикам, попробуем разобраться, что же выгоднее для инвестора, и определим место недвижимости среди прочих альтернатив.

Существует достаточно много различных классификаций активов в зависимости от способов группировки, а также детализации. Чаще всего выделяют 5 ключевых классов активов:

1) Денежные эквиваленты (наличные средства, депозиты или краткосрочные ликвидные долговые инструменты)
2) Облигации
3) Акции
4) Недвижимость
5) Альтернативные инвестиции (commodities, private equity, венчурные сделки, криптовалюты и т.д.)

Каждый из этих классов в свою очередь имеет достаточно много подклассов. Например, облигации можно разделить на государственные, корпоративные или высокорискованные. Акции делятся на "голубые фишки" (наиболее надежные и ликвидные компании), "дивидендные аристократы" (компании, которые регулярно платят высокие дивиденды) и акции более рискованных, но перспективных компании. Недвижимость же подразделяют на два основных вида - жилую и коммерческую (подробнее читайте в данной статье).

Каждый класс обладает своими уникальными особенностями, преимуществами и недостатками, но прежде всего они отличаются доходностью и уровнем риска. Эти два показателя являются наиболее важными и интересуют любого инвестора, поэтому начать стоит именно с них.

Риск и доходность

Одно из ключевых правил инвестиций - чем выше доходность, тем выше риск (и наоборот). В теории данное правило выглядит следующим образом:

Однако на практике чаще всего соотношение риска и доходности не статично и может существенно отличаться для разных классов активов. Таким образом, некоторые инвестиции позволяют получить высокий доход при относительно невысоком риске, в то время как другие - имеют заметные риски, но не способны компенсировать их соразмерной доходностью. Например, Thomson Reuters (одно из крупнейших мировых аналитических агентств) в 2013 году приводило следующую статистику относительно риска и доходности разных классов активов за 20 лет с 1993-2013 года.

Данный график наглядно демонстрирует закономерное увеличение риска вместе с ростом доходности для облигаций и акций. Однако наиболее интересным является существенное отклонение недвижимости и commodities (металлы, энергоносители и прочие биржевые товары) от базовой модели риска и доходности. Согласно графику, за период с 1993 по 2013 годы наиболее прибыльными оказались инвестиции в недвижимость, в то время как уровень риска данного класса активов был соизмерим с облигациями. Таким образом, за анализируемые 20 лет, недвижимость была не только наиболее прибыльным, но и очень надежным классом активов. В то время как commodities практически не приносили дохода, но обладали наибольшим риском, что делало их совершенно невыгодным видом вложений.

Справедливо отметить, что результаты подобных исследований могут существенно отличаться для разных промежутков времени и стран, поэтому однозначно сказать, что недвижимость является самым лучшим способом вложения денег нельзя. Хотя за последние 20 лет общая доходность (total return - рост стоимости вместе с дивидендами) американской непубличной (не торгующейся на бирже) недвижимости также превысила доходность индекса S&P 500 и составила 405% (или 8.4% в год). Доходность публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (REITs) была заметно ниже (271% за 20 лет или 6.8% в год), но всё равно превысила доходность акций (198% за 20 лет или 5.6% в год). Таким образом, частная коммерческая недвижимость за этот период была наиболее выгодным способом вложения денег.

Источник: Bloomberg

К сожалению, для подобного анализа российского рынка недостаточно данных. К тому же развитый американский рынок (как публичный, так и частный) существенно отличается от нашего. Однако общие выводы будут по большей мере схожими. Недвижимость (особенно коммерческая) способна приносить высокую доходность, зачастую даже выше рынка акций, хотя именно акции всегда считались самым выгодным вложением в долгосрочной перспективе.

Прочие характеристики

Помимо риска и доходности, каждый класс активов обладает целым рядом прочих важных характеристик, таких как:

Ликвидность - возможность быстро продать актив по справедливой цене. Например, публично торгуемые акции и облигации можно продать одним щелчком мыши за один день, в то время как продажа недвижимости может затянуться на несколько месяцев.

Текущая доходность (cash yield) - отношение регулярного денежного потока от актива к его стоимости. Облигации обычно выплачивают купон (проценты) каждый квартал, недвижимость способна приносить регулярный денежный поток от сдачи в аренду. А вот дивиденды по акциям очень сильно варьируются как по своему размеру, так и по регулярности выплат. Например, одна из лучших российских компаний Яндекс ни разу не выплачивала дивиденды своим акционерам, но при этом всё равно вполне заслуженно является крайне популярной бумагой среди инвесторов. А дивидендная доходность Сбербанка в последние годы была выше купонной доходности многих облигаций.

Защита от инфляции - способность актива сохранять свою ценность при обесценении денег. Данный пункт особенно важен для России, так как в нашей стране периоды высокой инфляции или падение национальной валюты происходят относительно часто. И если недвижимость или некоторые акции способны защитить инвестора от высокой инфляции, то облигации или банковские депозиты - нет. Очень важно это учитывать.

Простота - возможность без труда разобраться с принципом функционирования актива. Тут всё достаточно понятно и не требует особых пояснений. Разобраться во всех тонкостях вложения в акции способен только профессиональный инвестор, который тратит на это достаточно много времени. В то время как банковские депозиты понятны абсолютно каждому.

Доступность - возможность инвестировать в конкретный класс активов. Современные технологии позволяют открыть брокерский счет не выходя из дома и инвестировать в акции и облигации от 1000 рублей. А вот инвестиции в недвижимость, из-за высокой стоимости, доступны далеко не каждому.

Ниже приведена сводная таблица с ключевыми характеристиками основных классов активов.

Заключение

Каждый класс активов имеет свои преимущества и недостатки, и нельзя однозначно сказать, что какой-то из них более или менее выгодный для инвестора. Правильная стратегия - распределение капитала между различными валютами, странами и классами активов для минимизации рисков и получения справедливой доходности.

В сравнении с другими классами активов, коммерческая недвижимость имеет очень высокую инвестиционную привлекательность. Помимо высокой доходности при относительно низких рисках, данный класс активов обладает простотой, отличной текущей доходностью, а также способен защищать капитал от инфляции. Ключевыми недостатками коммерческой недвижимости являются низкая ликвидность и высокий порог входа. Однако сегодня эти недостатки можно легко нивелировать.

Инвестиционная платформа SimpleEstate позволяет даже начинающему инвестору с небольшим капиталом вкладывать от 100,000 рублей в профессионально отобранную коммерческую недвижимость совместно с опытными инвесторами. При желании каждый может продать свою долю в объекте через онлайн-платформу без необходимости продавать весь объект целиком, что существенно повышает ликвидность. Вместе с SimpleEstate качественная коммерческая недвижимость доступна каждому.