7 причин инвестировать в недвижимость

Недвижимость всегда считалась одним из самых надежных видов инвестиций. Согласно опросу аналитического центра НАФИ, проведенному в марте 2020 года, 40% россиян считают недвижимость самым надежным способом вложения денег, а 39% опрошенных – самым выгодным. И это не особенность текущей кризисной ситуации, более ранние опросы давали схожие результаты. Большинство россиян, как и множество других людей по всему миру, предпочитают инвестировать во что-то осязаемое, то, что можно потрогать и то, что не обесценится за ночь. И хотя основной причиной такой любви к недвижимости среди наших соотечественников является низкая финансовая грамотность и банальное непонимание всех преимуществ альтернативных инвестиционных инструментов вроде классических акций и облигаций, убеждение, что недвижимость является наиболее надежным и выгодным способом вложения денег, при определенных условиях, является верным.

Хотя большинство людей под словом «недвижимость» прежде всего подразумевает квартиры, важно понимать, что видов недвижимости и способов инвестирования достаточно много. И как раз для инвестиционных целей наибольший интерес представляет не жилая недвижимость (квартиры), а коммерческая (офисы, торговые помещения, склады и т.д.). В свою очередь способы инвестирования могут отличаться по степени готовности объекта (покупка на стадии котлована, строительства, полной готовности или уже с арендатором) и по форме (прямая покупка объекта, вложение в капитал приобретающей объект компании, предоставление долга, покупка паев ПИФа, вложение в публичный REIT и т.д.).

Вариантов инвестиций в недвижимость действительно много и каждый из них имеет свои особенности, о которых мы поговорим в одной из следующих статей. А пока рассмотрим недвижимость как класс активов в целом и разберемся в основных его преимуществах и недостатках.

7 преимуществ недвижимости:

1) Надежность

Недвижимость – это физический актив из «кирпичей и бетона», который не может исчезнуть или обесцениться за одну ночь, в отличие от множества других неосязаемых финансовых инструментов (особенно актуально для России). Конечно же недвижимость, как и любой другой актив, может терять стоимость, но она всегда будет иметь ценность как физический объект и не может превратиться в ноль.

2) Высокая текущая доходность

Арендные платежи обеспечивают регулярный и стабильный денежный поток. Доходность сильно зависит от класса и качества конкретного объекта. Например, жилая недвижимость (квартиры) приносит ~4-5% годовых, что сопоставимо с банковскими депозитами. Качественная коммерческая недвижимость дает доходность на уровне ~7-10% годовых, что уже соразмерно или даже выше, чем доходность по облигациям. А более рискованные объекты или недооцененные объекты могут иметь текущую доходность более 10% годовых.

3) Рост стоимости

Недвижимость – отличный инструмент для долгосрочного увеличения капитала, так как она приносит не только текущий доход (как облигации или депозиты), но и растет в стоимости (как акции). В России даже есть убеждение, что «недвижимость всегда растет в цене». Конечно же это не всегда так, но в долгосрочной перспективе качественные объекты действительно стабильно дорожают.

4) Защита от инфляции и девальвации

Даже самый надежный банк или государственная облигация гарантируют инвестору возврат фиксированной суммы в рублях (а депозиты или облигации в иностранной валюте имеют совсем низкую доходность). А что если инфляция резко увеличится или рубль обесценится по отношению к другим валютам в несколько раз? Инвестор получит назад свои деньги, но ценность этих денег может значительно снизиться. Недвижимость сохраняет свою ценность как физический объект и при резком росте цен или падении курса рубля чаще всего увеличивается в цене (однако не всегда на 100% пропорционально). Например, если цены на товары вырастут в 2 раза, выручка арендаторов аналогично увеличится в 2 раза (при условии сохранения натурального объема продаж). В таком случае, арендаторы смогут платить аренду в 2 раза выше чем раньше, что, в свою очередь, приведет к соразмерному росту стоимости торгового помещения.

5) Низкая волатильность даже в кризисы

Еще одно важное преимущество – это устойчивость цены недвижимости даже во время кризисов (в отличие от фондового рынка). Конечно же, данный вид активов, как и любой другой, может дешеветь. Но чаще всего, даже в кризисы, восстановление стоимости недвижимости происходит достаточно быстро.

6) Стабильность и прогнозируемость

Готовые объекты недвижимости с арендаторами чаще всего очень стабильны и прогнозируемы. Сдавая квартиру в аренду, собственник может достаточно точно определить справедливую арендную ставку и в случае ухода арендатора относительно быстро найти нового. В коммерческой недвижимости стабильность и предсказуемость ещё выше, так как арендные договоры заключаются на длительный срок (минимум 3-5 лет для офисов или 7-15 лет для продуктовых магазинов). Арендный поток, как правило, не подвержен серьезным колебаниям, в отличие от выручки и тем более прибыли подавляющего большинства бизнесов. Если инвестор после проведения качественного инвестиционного анализа понимает, что условия аренды комфортны для арендатора, а ставка аренды соответствует рынку, то с большой вероятностью можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный денежный поток.

7) Простота

Последним, но достаточно важным преимуществом недвижимости является простота. Не нужно иметь докторскую степень по экономике или финансам чтобы понимать, как работают инвестиции в недвижимость. Принцип арендных отношений прост и понятен каждому, в то время как анализ финансовой отчетности эмитентов или иногда даже просто понимание бизнес-модели требует специальных знаний. Именно простота делает недвижимость столь популярным видом инвестиций.

Звучит заманчиво! Означает ли это, что нужно срочно купить недвижимость на все деньги и ни о чем не беспокоиться? Конечно же нет. Во-первых, любой опытный инвестор знает, что одним из главных принципов грамотной инвестиционной стратегии является диверсификация (не складывай все яйца в одну корзину). А во-вторых, естественно, и у недвижимости есть свои недостатки.

3 недостатка недвижимости:

1) Высокий порог входа

Традиционно коммерческая недвижимость была доступна только действительно состоятельным людям. Далеко не каждый может позволить себе купить торговый центр, склад или офис за несколько сотен миллионов (или даже несколько миллиардов) рублей. Самые дешевые коммерческие помещения в Москве обычно стоят от 10-15 миллионов рублей, но в таком случае арендаторами будут чаще всего мелкие и ненадежные компании с короткими договорами аренды и, как следствие, высокими рисками. Цена на большинство хороших объектов начинается от 50-100 миллионов рублей, что существенно ограничивает круг потенциальных покупателей.

Конечно же можно купить квартиру и сдавать её в аренду. Небольшую студию даже в Москве можно приобрести дешевле 5 миллионов рублей. Подобные вложения очень распространены, однако доходность в таком случае будет практически в 2 раза ниже, чем при покупке коммерческой недвижимости. Поэтому действительно выгодные инвестиции в недвижимость доступны далеко не каждому.

2) Низкая ликвидность

Даже самые лучшие объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой) не всегда удается быстро продать по справедливой цене. Чаще всего продавец вынужден месяцами искать покупателя, тратить свое время на переговоры, торг, согласование документов и т.д. При этом закрытие сделки может занять ещё от пары недель до нескольких месяцев. Продать недвижимость одним нажатием кнопки в приложении брокера, подобно публично торгуемым акциям или облигациям, не получится. Справедливости ради стоит отметить, что существуют публично торгуемые ЗПИФы недвижимости или инвестиционные трасты - REITs. Однако, чаще всего за ликвидность трастов инвесторы платят снижением доходности из-за высокой комиссии управляющих, а цена такой недвижимости подвержена общим колебаниям фондового рынка. Российские публично торгуемые ПИФы, кроме высокой комиссии и строгого регулирования, в добавок всё-равно не ликвидны, с их паями происходит крайне мало транзакций.

3) Необходимость специальных знаний

По аналогии с акциями, инвестиции в недвижимость требуют детального анализа и наличия специальных знаний. Хотя недвижимость и является достаточно простым и понятным видом активов, существует множество тонкостей и подводных камней, способных испортить любую сделку. Поэтому лучше подойти к покупке с полной ответственностью и проанализировать рынок, локацию, экономическую целесообразность, сопоставимые объекты, конкуренцию, условия договора аренды, положение арендатора и многое другое. Также следует провести юридическую и техническую проверку, чтобы убедиться в чистоте и исправности объекта.

Как избежать недостатков и сохранить преимущества?

Инвестиционная платформа SimpleEstate была создана специально для того, чтобы нивелировать перечисленные недостатки при сохранении всех преимуществ инвестиций в недвижимость, позволяя даже начинающему инвестору с небольшим бюджетом вложить деньги в профессионально отобранную коммерческую недвижимость.

Инвестиции вместе с SimpleEstate это:

Покупка объектов недвижимости за счет средств множества инвесторов, что позволяет даже с небольшим капиталом получить доступ к классу активов, ранее доступному только узкому кругу состоятельных людей;
Профессиональный отбор объектов и анализ институционального качества, которые снимают с инвесторов необходимость в наличии специальных знаний и дают доступ к действительно выгодной недвижимости даже начинающему инвестору. Все заботы по управлению объектами SimpleEstate также берет на себя;
Возможность продать свою долю в объекте через инвестиционную платформу вместо необходимости продавать весь объект целиком. Это дает инвестору ликвидность, но конечно же не такую как на фондовом рынке, но выше чем у отдельного объекта недвижимости, так как продать небольшую долю всегда проще чем весь объект целиком.