Большинство людей рано или поздно задумывались об инвестициях в недвижимость. Наиболее распространенным и простым вариантом является покупка квартиры или апартаментов для последующей сдачи в аренду. Однако в последнее время даже среди начинающих инвесторов становится популярным покупка коммерческой недвижимости, которая ранее была доступна только профессиональным инвесторам или очень состоятельным людям. В чем разница между этими двумя видами недвижимости и что лучше выбрать? Разберемся в данной статье.
Преимущества жилой недвижимости
Простота
Покупка квартиры или апартаментов в инвестиционных целях достаточно проста. Для подобных инвестиций не нужно иметь ученую степень по экономике или финансам, а множество открытых источников (Циан, Авито и т.д.) делают ценообразование прозрачным и понятным даже для начинающего инвестора. Каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с покупкой или арендной собственной квартиры и способен хотя бы на базовом уровне оценить привлекательность того или иного объекта.
Один из самых надежных и стабильных классов активов (в случае с готовым объектом)
Даже если завтра все люди перейдут на удаленную работу, и офисы будут никому не нужны, если все покупки будут совершаться онлайн, и торговые центры опустеют, людям все-равно нужно будет где-то жить. Именно поэтому жилая недвижимость, особенно в крупных городах, всегда будет иметь определенную ценность, что делает ее очень надежным видом вложений.
Низкий порог входа (доступность)
Покупка квартиры в инвестиционных целях доступна достаточно широкому кругу лиц. Небольшую студию даже в Москве можно приобрести дешевле 5 миллионов рублей, а с использованием ипотеки порог входа составит менее 1 миллиона рублей.
Огромный ликвидный рынок
Рынок жилой недвижимости очень большой, активный и в достаточной мере ликвидный (особенно в крупных городах вроде Москвы). Большое количество продавцов и покупателей позволяют относительно быстро покупать или продавать объекты, а значит инвестор всегда может без труда "выйти" из своей инвестиции или наоборот найти интересный объект для вложений. Аналогичным образом большой размер рынка позволяет оперативно найти или заменить арендатора и избежать простоя.
Возможность самостоятельного использования
В крайнем случае, даже если по каким-то причинам купленную в инвестиционных целях квартиру не удается сдать в аренду или продать, в ней всегда можно жить самому или оставить детям. Да, в таком случае экономическая целесообразность подобной инвестиции сильно снижается, если не пропадает вовсе, но для многих это является достаточно важным фактором. А зачастую изначальная стратегия как раз и заключается в том, чтобы купить квартиру детям и сдавать её в аренду, пока они не вырастут.
Действительно, жилая недвижимость выглядит как надежный и простой инструмент для сбережения денег доступный достаточно широкому кругу людей. Однако, в подавляющем большинстве случаев, к сожалению, она способна лишь сохранить вложенные деньги, но не приумножить их. С точки зрения профессионального инвестирования, этот класс активов имеет достаточно низкую привлекательность и рассматривается больше как проверенный инструмент для сбережения капитала, но не для его увеличения.
Конечно же есть отдельная категория людей, которая профессионально занимается покупкой жилой недвижимости и получает доходность намного выше, чем в среднем по рынку (до 20% годовых или иногда даже больше по очень удачным объектам). Однако данный вид деятельности уже больше походит на полноценный бизнес, а не на инвестиции, так как требует высокого уровня вовлеченности, профессиональных знаний и опыта, что делает его неактуальным для большинства обычных людей, кто ищет пассивный доход.
Альтернативным вариантом вложения денег в недвижимость является приобретение коммерческой недвижимости - офисов, торговых площадей, складов, отелей и т.д. (виды коммерческой недвижимости будут подробно рассмотрены в одной из следующих статей). Она намного дороже и сложнее по сравнению с жилой, но именно её покупают профессиональные инвестиционные фонды, институциональные инвесторы или просто очень состоятельные люди. Опытные инвесторы не случайно отдают предпочтение именно коммерческой недвижимости (конечно же имея в своих портфелях небольшую долю и жилой недвижимости тоже), так как она во многом превосходит жилую и имеет ряд уникальных преимуществ.
Преимущества коммерческой недвижимости
Высокая арендная доходность
Ключевым преимуществом коммерческой недвижимости по сравнению с жилой является намного более высокая арендная доходность. Сегодня, сдавая квартиру в аренду, собственник может рассчитывать на 4-5% годовых (или чуть выше для апартаментов) от рыночной стоимости недвижимости в виде арендных платежей, что сопоставимо с доходностью по банковскому вкладу. Качественная коммерческая недвижимость за счет арендного потока приносит доходность на уровне 7-11% годовых, то есть в два раза выше.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Более того, высокая арендная доходность коммерческой недвижимости позволяет эффективно использовать заемные средства для повышения доходности инвесторов, так как чаще всего ставка по кредитам для таких объектов ниже ставок капитализации. В то время как арендная доходность по жилой недвижимости чаще всего ниже ставки по ипотеке, а значит инвестор наоборот уменьшает свою экономическую выгоду за счет использования долга. Конечно же ситуация существенно улучшается, если покупка осуществлялась на этапе строительства и недвижимость успела вырасти в цене, так как доходность в такой ситуации будет выше.
Даже те, кто прекрасно понимает эту логику, зачастую просто напросто вынуждены использовать ипотеку при покупке квартир просто потому, что это единственный доступный для большинства людей способ инвестирования в недвижимость, поскольку денег на покупку объекта без использования долга у них не хватает.
К сожалению, модель Роберта Кийосаки работает намного хуже в России, чем в Америке за счет разницы в ставках капитализации между жилой и коммерческой недвижимостью. В США арендная доходность многоквартирных домов (Multifamily), являющихся классом коммерческой недвижимости, находится ниже чем доходность офисов, торговых центров или складов (за счет более низких рисков), однако разница составляет лишь несколько процентных пунктов (смотрите график ниже). Детальную статистику по ставкам капитализации для отдельных квартир или жилых домов (Single Family Rental) определить немного сложнее, так как она очень сильно зависит от конкретного объекта, однако аналитики (например эти или эти) утверждают, что в среднем по рынку она на 1-2 процентных пункта выше, чем для многоквартирных домов и составляет в среднем 6-7%. Учитывая, что ставки по ипотеке в США на текущий момент составляют 3-5% годовых, покупка квартиры или дома в ипотеку с последующей сдачей в аренду действительно имеет экономический смысл.
Источник: CBRE 2020 U.S. Real Estate Market Outlook
https://www.cbre.us/research-and-reports/2020-US-Real-Estate-Market-Outlook-Capital-Markets
Долгосрочные договоры аренды
Следующим преимуществом коммерческой недвижимости являются долгосрочные договоры аренды. Например, минимальный срок договора для офисов обычно составляет 3 года, а срок договора с продуктовым магазином может достигать 10-15 лет. Конечно же краткосрочные договоры на 11 месяцев тоже встречаются, однако их чаще всего используют мелкие и ненадежные арендаторы, которых инвестору лучше вообще избегать. Конечно же не стоит забывать, что даже 15-летний договор можно легко расторгнуть, но даже в этом случае срок уведомления арендатором собственника составляет 3-6 месяцев, в отличие от стандартных 30 дней, распространенных в жилой недвижимости.
Крупные надежные арендаторы
Арендаторами коммерческой недвижимости являются компании, а не частные лица, чья платежеспособность и надежность существенно выше (за исключением совсем мелких арендаторов, с которыми инвестору лучше вообще не связываться), а значит собственник может быть уверен в регулярных арендных платежах. Наверняка, мало кто будет спорить, что Пятерочка является более надежным арендатором (хотя далеко не беспроблемным), чем молодая семья. А риск того, что арендатор перестанет платить, испортит мебель, а потом вообще исчезнет в жилой недвижимости несравнимо выше, чем в коммерческой.
Индексация арендной платы
Ежегодное увеличение арендной платы (или привязка аренды к выручке арендатора в случае с торговыми площадями) в коммерческой недвижимости является обязательной частью договора аренды. Поэтому инвестор может рассчитывать как на постоянно увеличивающийся арендный поток, так и на соразмерный рост стоимости объекта (при условии неизменности ставки капитализации). В то время как в жилой недвижимости достаточно часто арендная плата остается неизменной годами, а её повышение воспринимается крайне негативно.
Более гибкие возможности кредитования
Для крупных объектов коммерческой недвижимости доступны более гибкие кредиты, зачастую практически не требующие погашения тела долга, а лишь уплаты процентов, что позволяет инвестору получать высокую арендную доходность. Более того, ставки по таким кредитам могут быть ниже, чем ставки по ипотеке для физических лиц. Подобные условия по кредитам делают использование долга для коммерческой недвижимости более привлекательным, чем для жилой и ещё больше увеличивают инвестиционную привлекательность этого класса активов.
С инвестиционной точки зрения коммерческая недвижимость действительно выглядит очень привлекательно. Однако этот класс активов доступен только опытным и действительно состоятельным инвесторам. Цены на качественную коммерческую недвижимость с надежными арендаторами в Москве начинаются от 50-100 млн руб., а разобраться в этом сегменте недвижимости намного сложнее, чем в привычной многим жилой недвижимости. Чтобы инвестиция была действительно выгодной, нужно понимать множество тонкостей и проводить глубокий анализ перед каждой сделкой.
Как частному инвестору вложить деньги в коммерческую недвижимость?
Инвестиционная платформа SimpleEstate была создана специально для того, чтобы сделать инвестиции в коммерческую недвижимость простыми и доступными даже для начинающего инвестора с небольшим капиталом. Мы отбираем только лучшие объекты коммерческой недвижимости, проводим тщательную проверку и берем на себя все заботы по управлению. Покупка осуществляется за счет средств множества инвесторов, что существенно снижает порог входа. Сотрудники и основатели компании с многолетним инвестиционным опытом вкладывают свои собственные деньги в предлагаемые объекты, а значит максимально заинтересованы в успехе каждой инвестиции. Все это происходит с помощью удобной онлайн-платформы, позволяющей совершать сделки и отслеживать результаты не выходя из дома.